임차권등기명령 보증금 돌려 받기 전 함부로 짐 빼면 어떻게될까?

임차권등기명령 보증금 돌려 받기 전 함부로 짐 빼면 어떻게될까?
임차권등기 완료 3일 전 이사했다 날벼락?

전세 계약 만료 후 보증금을 돌려받지 못하는 상황, 생각만 해도 아찔한데요. 많은 세입자분들이 이런 경우 '임차권등기명령' 제도를 활용해 보증금을 지키려 합니다.
임차권등기는 내가 이 집에 보증금을 돌려받을 권리가 있다는 것을 공식적으로 등기부등본에 기재하는 것인데요.
이렇게 해두면 이사를 가더라도 기존의 대항력(집이 팔리거나 경매에 넘어가도 새로운 집주인에게 임차권을 주장할 수 있는 힘)과 우선변제권(먼저 돈을 돌려받을 수 있는 권리)이 유지되는 것으로 알려져 있습니다.

그런데 최근, 이 임차권등기가 완전히 등기부에 기재되기 전에 이사하면 애초에 가졌던 대항력이 사라질 수 있다는 대법원의 판결이 나와 세입자들의 각별한 주의가 요구됩니다. 등기명령을 신청했고, 법원의 결정까지 나왔다고 안심하고 짐을 뺐다가는 자칫 소중한 보증금을 온전히 돌려받지 못하는 상황에 처할 수 있다는 경고입니다.

임차권등기 완료 3일 전 이사, 대항력 잃어버린 사연

최근 대법원 2부는 임대차보증금 반환 소송에서 "임차권등기가 완료되기 전에 세입자가 이사했다면, 기존에 확보했던 대항력은 유지되지 않는다"고 판결하며 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈습니다.

사건의 전말은 이렇습니다. 세입자 A씨는 2017년 2월, 집주인 B씨와 보증금 9500만원에 임대차 계약을 맺고 확정일자까지 받아 대항력을 갖췄습니다. 이후 2018년 1월, 집주인 B씨가 주택을 담보로 대출을 받으면서 해당 주택에는 A씨의 임차권보다 후순위인 근저당권이 설정되었습니다.

문제는 계약이 끝난 2019년 2월, A씨가 보증금을 돌려받지 못하면서 시작됐습니다. A씨는 보증보험을 계약했던 서울보증보험에 보증금 채권을 넘겼고, 서울보증보험은 A씨를 대신해 2019년 3월 12일 임차권등기명령을 신청했습니다. 법원은 3월 20일 임차권등기를 명령했지만, 이것이 실제 등기부등본에 기재 완료된 것은 4월 8일이었습니다.

그런데 세입자 A씨는 서울보증보험으로부터 보험금을 지급받고 등기가 완료되기 전인 4월 5일 이사를 했습니다. 바로 이 '3일'이 발목을 잡은 것입니다.

이후 이 집은 강제경매에 넘어갔고, 2021년 7월 이씨가 낙찰받았습니다. 서울보증보험은 경매 배당으로 다 받지 못한 보증금 잔액을 달라며 새 집주인 이씨에게 소송을 냈습니다.

엇갈린 하급심과 대법원의 판단, 핵심은 '이사 시점'

1심과 2심 법원은 세입자 A씨의 대항력이 유지된다고 보았습니다. A씨가 이사하기 전 이미 법원의 임차권등기명령이 있었고, 경매가 진행되기 전에 등기가 완료되었으므로 임차권등기 제도의 취지를 고려할 때 대항력이 있다고 판단한 것입니다.

하지만 대법원의 판단은 달랐습니다. 대법원은 "A씨가 임차권등기가 완료되기 전에 이사한 이상, 기존에 가지고 있던 대항력은 소멸했다"**고 명확히 했습니다. 이후 임차권등기가 완료되었다고 하더라도, 이미 소멸한 대항력이 되살아나는 것이 아니라, 등기가 완료된 시점(4월 8일)을 기준으로 새로운 대항력이 발생한다고 본 것입니다.

이렇게 되면 어떤 문제가 생길까요? A씨가 원래 가지고 있던 대항력은 2018년 1월 설정된 근저당권보다 앞섰지만, 이사로 인해 소멸했습니다. 그리고 4월 8일 새로 생긴 대항력은 근저당권보다 후순위가 됩니다. 결국, 집이 경매에 넘어가면서 선순위인 근저당권이 먼저 변제되고 소멸하자, 후순위 대항력을 가진 임차권도 함께 사라지게 된 것입니다.

세입자를 위한 핵심 조언: '등기 완료' 확인 후 이사!

이번 대법원 판결은 임차권등기명령을 신청한 세입자들에게 매우 중요한 시사점을 줍니다.

1. 임차권등기명령 신청 후 '결정'만으로 안심은 금물: 법원에서 임차권등기명령이 결정되었다는 통보를 받았다고 해서 바로 대항력이 유지되는 것은 아닙니다.
2. 반드시 '등기 완료' 여부를 확인: 가장 중요한 것은 임차권등기가 실제 등기부등본에 기재 완료되었는지 확인하는 것입니다. 인터넷등기소 등을 통해 직접 확인할 수 있습니다.
3. '등기 완료 확인 후' 이사: 보증금을 지키기 위해서는 번거롭더라도 반드시 등기부등본에 임차권등기가 완료된 것을 두 눈으로 확인한 후에 이사해야 합니다. 단 며칠 차이로 소중한 보증금을 잃을 수도 있습니다.

전세사기 등으로 인해 보증금 반환에 대한 불안감이 큰 요즘입니다. 임차권등기명령 제도는 세입자를 보호하기 위한 중요한 장치이지만, 그 절차와 효력 발생 시점을 정확히 아는 것이 무엇보다 중요합니다. "괜찮겠지"라는 안일한 생각보다는, 돌다리도 두들겨보는 심정으로 꼼꼼히 확인하여 소중한 재산을 지키시기 바랍니다.