블로그 목적 :
- "부동산 계약시 반드시 확인해야할 사항을 소개합니다." 대해서 공부및 정리후 나만의 노하우와 지식을 공유한다.
블로그 요약
· 하나, 부동산 계약서 작성 시 확인해야할 필수내용을 철두철미하게 확인하는 습관을 갖자.
· 둘, 부동산 계약서 작성 진행 중 "특약사항"을 철두철미하게 기록하자.
· 셋, 계약금/중도금/잔금을 입금전에는 항상 "등기사항전부증명서(등기부등본)"을 철두철미하게 확인하자.
· 넷, 공인중개사가 제공하는 "중개 대상물 확인 설명서"를 철두철미하게 확인하자.
블로그 상세 내용
하나, 부동산 계약서 작성 시 확인해야할 필수내용을 철두철미하게 확인하는 습관을 갖자!
부동산계약서는 부동산계약, 즉 임대차계약 / 매매계약 등등 계약을 맺을 때 거래 당사자간의 약속에 대해서 문서화하는 과정입니다.
그러기 때문에, 추후 이견 다툼이나, 꼼꼼하게 확인하지 못한 부분에 대해서 추후에 낭패를 당하지 않도록, 철두철미하게 작성해야 되는데요.
작성하기 전에 사전작업이 반드시 "거래당사자" 의 신원및 인적사항을 확인해야하는 부분이 선행되어야 합니다.
왜냐하면, 아무리 부동산계약서를 잘작성했다하더라도 "거래당사자"가 정상적인 "거래당사자"가 아닐경우, 모든것이 무효가 될 수 있기때문입니다.
그럼, "거래당사자"를 어떻게 확인해야 할까요?
- 부동산 계약서 작성전, "주민등록증" 또는 "운전면허증"을 통해서 임대인(집주인)의 신분을 꼭 확인해야합니다.
그리고, 신분증에서 확인할 수 있는 정보인 명의/주민등록번호가 계약서에 작성된 정보와 동일한지 확인해야합니다.
- 물론, 당연히 실제 신분증이 계약하러 나온 사람과 동일 인물인지 확인하는 절차도 필요하죠.
그리고, "본인"이 나오지 않고, 제 삼자인 "대리인"이 나와서 대리계약을 할 수 도 있는데요.
만약 "대리인"이 나온 "대리계약" 이라면, 실제 소유주의 "인감증명서" 와 "위임장"을 꼭 수령하고, "대리인"의 신분도 철저하게 확인하는것이 중요합니다.
아무튼, 그외에 부동산계약서 작성 시 확인해야할 필수적인 내용은 무엇이 있을까요?
- 정리하자면, 방금전에 말씀드린 "계약 당사자의 인적사항", "매매지급방법 및 금액", "부동산관련 인도 방법", "계약 위반시 배상문제" 등등을 꼭 확인해야 합니다.
둘, 부동산 계약서 작성 진행중 "특약사항"을 철두철미하게 기록하자
보통, 우리는 부동산 계약을 할때, 공인 중개업소를 방문해서 계약을 하곤하는데요.공인 중개업소에서 "부동산 계약"을 하면, "표준매매계약서"양식을 준용하여 작성하게됩니다.
즉, 확인해보시면 거래에 "필수적인" 내용은 대부분 포함되어 있음을 확인할 수 있는데요.
그런데 말입니다.
모든 부동산계약관련 내용이 "표준매매계약서" 양식에는 들어있는 것이 아니라서, 즉, 계약마다, 다른 조건이 반드시 발생하게 됩니다.
- 예를들면, 부동산의 종류 및 임대인/임차인의 처한 상황에 따라서, 같은 부동산거래및 계약이라고 하더라도 다양한 형태의 거래의 사례가 생겨나게 됩니다.
그래서, 중요한 부분이 발생하게 되는데요? 소위 말해서 부동산 계약간의 "특약사항" 을 꼭 계약서상에 명시해야 합니다.
"특약사항" 이 정상적으로 철두철미하게 정리되면, 추후에 분쟁이나 다툼이 발생하게 되더라도 "특약사항"을 통해서 원만히 해결할 수 있고 "책임소재"나 "잘잘못"을 판단할 수 있는 근거가 될 수 있기때문입니다.
예를들면, 만약 "임대차계약"을 한다고 가정을 하면,
- "특약사항" 에 "시설물 파손의 책임과 복구"에 대한 사항을 작성해 두면, 추후에 "시설물"에 대한 분쟁이 발생하더라도 해당 "특약사항"에 명시된 내용을 토대로 원만히 해결할 수 있을것입니다.
셋, 계약금/중도금/잔금을 입금전에는 항상 "등기사항전부증명서(등기부등본)"을 철두철미하게 확인하자
계약금/중도금/잔금을 입금전에 항상 "등기사항전부증명서"를 신규로 발급받아서 확인해야될 부분은, 계약중간에 임대인이 새로운 추가 대출을 받지 않았는지에 대해서 확인하는 절차가 반드시 필요합니다.
- 만약, 잔금 지급전에 임대인이 대출을 받게 될 경우, 임차인의 권리가 후순위로 밀려날 수 있기때문입니다.
즉, 그런상황이 발생되면 추후에 아무리 "대항력" 이나 "우선변제권"에 대한 권리 갖춘다 하더라도 기존 대출이 존재하는 것이기때문에, 추후 부동산에 법적인 하자가 발생할 시 위태로울수 있습니다.
다시말해서, 이런 문제점을 미리 차단하려면 잔금을 지급하기 전까지 대출/가압류와 같은 추가 상황이 발생하지 않도록
"특약사항"을 활용할 수 도 있습니다.
내용에 대해서, 예를들어보자면
- 특약사항에 "임대인은 부동산 계약이후 추가 변동사항없이 현 상태로 해당 부동산을 인도한다" 등등과 같은 사항을 적어두면 추후에 분쟁발생 시 "해당사항"을 근거로 미리 차단도되고 법적인 근거도 마련할 수 있습니다.
넷, 공인중개사가 제공하는 "중개대상물확인설명서"를 철두철미하게 확인하자
공인 중개업소를 통해서 부동산 계약을 하는 경우는, 공인중개사가 의무적으로 작성하는 "중개대상물확인설명서"를 반드시 확인하고 수령해야 하는데요.
부동산 계약시 해당 부동산에 대해서 매수인은 매도인에 비해서 정보가 상대적으로 봤을 때 부족할 수 밖에 없는 정보의 불균형을 가지고 있습니다.
다시말해서, 이런 부족한 부분을 조금이나마 해결하기 위한 것이 "중개대상물확인설명서" 라는 것인데요.
공인중개사는 해당 부동산에 대한 정보를 확인 후 작성하고 설명하도록 되어 있습니다.
"중개대상물확인설명서" 의 내용 중에는 해당 부동산의 "건물의상태및 주변여건", "법적권리관계" 등등 부동산계약서에는 기재되지 않는 내용들이 있으니 꼭 확인해둘 필요가 있습니다.
그리고, 위에서 알아본 부동산 계약서상의 "특약사항" 과 더불어 "중개대상물확인설명서" 는 추후에 발생할 수 도 있는 대상 부동산의 분쟁상황 시 "법적판단의 근거"로 활용할 수 도 있는 중요한 문서이니 철두철미하게 확인하시길 추천드립니다.
결론
이제까지 "부동산 계약시 반드시 확인해야할 사항을 소개합니다." 에 대해서 알아봤는데요.
- 주요내용을 정리해본다면 다음과 같습니다.
하나, 부동산 계약서 작성 시 확인해야할 필수내용을 철두철미하게 확인하는 습관을 갖자.
둘, 부동산 계약서 작성 진행 중 "특약사항"을 철두철미하게 기록하자.
셋, 계약금/중도금/잔금을 입금전에는 항상 "등기사항전부증명서(등기부등본)"을 철두철미하게 확인하자.
넷, 공인중개사가 제공하는 "중개 대상물 확인 설명서"를 철두철미하게 확인하자.
오늘도 마지막까지 제 글을 끝까지 읽어주셔서 진심으로 감사드리고, 제 글이 조금이라도 여러분의 각자의 삶을 살아가시는데 도움이 되셨길 기원합니다.
앞으로도 더욱 좋은 블로그를 남기는 제가 되도록 노력하겠습니다.
그리고, 제 글을 읽으시면 말이 됩니다.
항상 말에는 반드시 삶을 움직이는 힘이 있습니다.
제가 열심히 정성스럽게 정리한 저만의 지식과 1일 1블로그하는 제 블로그에 담긴 글들을 통해서,
여러분들의 삶과 운명을 반드시 조각하시고 움직이시길 기원합니다.
이상입니다. 감사합니다.
