58.오늘의 배움 한마디, 부동산관련 재개발의 종류에 대해서 정리해드립니다.(feat.재개발투자시 반드시 알아야할 내용!)

블로그 목적 :

- "부동산관련 재개발종류에 대해서 정리해드립니다." 대해서 공부및 정리후 나만의 노하우와 지식을 공유한다.

블로그 요약

하나, 재개발의 종류에 대해서 간단하게 알아보겠습니다.

  - 재개발 / 뉴타운 / 도시재정비촉진지구 / 균형발전촉진지구

 

블로그 상세 내용

재개발의 종류에 대해서 간단하게 정리해볼까요?

 - 우선, 재개발이란 무엇일까요?

   - 재개발(再開發)은 기존의 주거환경이 낙후된 지역을 전부 밀어(?)버리고 도로, 상하수도, 주택, 공원 등등과 같은 기반시설을 새로 지어 주거환경과 도시미관을 혁신적으로 바꾸는 사업이라고 정의할 수 있습니다.

혹시나, 재건축과 재개발을 헷갈려하시는 분이 있을지도 모르겠는데요...해당부분도 간략하게 말씀드리면..

보통, 재개발은 일반 개발과 달리 일정부분 공공개발의 성격을 띠고 있습니다.

그리고, 재건축과 비슷하지만 재건축과 달리 정비기반시설이 열악한 경우를 재개발이라고 하는데요...

쉽게 말해 건물만 낡았으면 재건축, 동네 전체가 낙후되어 싹 갈아엎으면 재개발이라고 보시면 되고요..

더쉽게 말씀드리면, 재건축은 보통 노후된 아파트를 허물고 다시 짓는 경우가 많고요, 재개발은 빌라나 단독주택등을 허물고 주위의 주거환경과 도시미관을 변화시키는 것이라고 머릿속에 넣어두시면 될것 같습니다.

그리고, 재개발관련 법적규정을 잠시 머릿속에 정리해두자면요..

재개발의 경우, 기존의 부동산을 모두 없애고 완전히 새로운 부동산들을 신규로 만들어내는 방식이기 때문에 기존 부동산에 대한 권리는 당연하게 소멸되게되고요. 즉 신규로 만들어진 새로운 부동산에 대한 권리를 재분배받게 되어집니다.

 - 정리하자면, 법률에서는 이런 방식을 "공용환권"이라고 합니다. 

그럼, 공용환권이란 말은 무엇일까요?

공용환권에 대해서 정리하자면, 공용환권은 토지의 효용을 증진하기 위하여 일정한 지구 내의 토지의 구획, 형질을 변경하여 권리자의 의사를 불문하고 종전의 토지, 건축물에 관한 권리를 토지정리 후에 새로 건축된 건축물 및 토지에 관한 권리로 강제로 변환시키는, 토지의 입체적 변환방식이라고 정의할 수 있습니다.

꼭, 해당내용을 머릿속에 넣어두시면 좋을것 같네요...

그럼, 본격적으로 재개발의 종류에 대해서 정리해보겠습니다.

재개발의 종류는 보통 4가지로 구분가능한데요...

 - 재개발 / 뉴타운 / 도시재정비촉진지구 / 균형발전촉진지구로 구분가능합니다.

우선, 재개발에 대해서 정리해보면 다음과 같습니다.

 - 위에서 언급드린것과 같이 재개발은 도로,상하수도, 공원, 주택등등의 시설이 노후되거나 부족할경우, 즉 주거환경의 개선이 필요할 경우에 지역의 주민들이 자신들의 주거환경을 개선하기위해서 노후된 시설을 교체하고 주택도 새로 짓는 것을 말하는데요.

보통, 재개발은 1~5동 정도의 작은 규모로 이루어지게되고, 이것은 이웃지역과 조화를 이뤄내지 못해서 해당 이웃들에게 불편을 줄 수 도 있습니다.

둘, 뉴타운에 대해서 정리해보면 다음과 같습니다.

 - 뉴타운은 위에서 언급한 재개발의 단점인 이웃지역과 조화를 이뤄내지 못하는 것을 개선및 보완해서 서울시/경기도와 같은 지방자치단체에서 여러 재개발지역을 하나로 묶어 이웃지역과의 조화를 이루며, 공원/도로/학교/광장및 편의시설과 인프라등등을 함께 만드는 종합적인 개발을 하게되었는데요..

이것을 우리는 뉴타운이라고 부릅니다.

뉴타운하면, 제머릿속에 떠오르는 것이 은평뉴타운/왕십리뉴타운등등이 있는데요..특히 왕십리뉴타운은 제가 직접 경험했던 뉴타운이기도 합니다. 

잠시 뉴타운에 대해서 알아보면, 2002년 10월, 당시 이명박 서울시장은 서울 뉴타운 개발 계획을 전격 발표했습니다.

서울시장에 취임한 지 3개월 만이었는데요..서울시는 은평구 은평뉴타운, 성북구 길음뉴타운, 성동구 왕십리뉴타운을 시범뉴타운으로 선정했고, 이를 모델로 연차별로 2012년까지 뉴타운 사업을 확대 시행한다고 발표했습니다.

즉, 뉴타운 개발사업은 민간이 주체가 돼 소규모로 진행되던 기존의 재개발 방식을 탈피해 재개발 지역과 인접한 생활권을 광역단위로 묶어 개발하는 것이 특징이였고요. 그리고 지금까지 재개발조합이 부담하던 재개발구역 내 공공시설을 시가 직접 예산을 지원해 건설하는 등 공공부문의 역할을 높였는데요.

즉 단순한 도시구조의 정비, 개선에 머무는 게 아니라 다양한 계층과 세대가 함께 살 수 있는 인간중심의 커뮤니티를 조성하고, 도시 전체가 조화를 이루는 고품질의 복지 주거환경 공간, 꿈의 도시를 만드는 것을 목표로 했습니다.

그런데, 제 경험상 해당 뉴타운의 단점은 지역주민간의 화합이 잘 이뤄지지 않으면 개발이 지지부진해지고 엄청난 시간이 소요되기도 합니다. 

셋, 도시재정비촉진지구에 대해서 정리해보면 다음과 같습니다.

 - 도시재정비촉진지구에 대해서 알아보면, 보통 줄여서 도촉지구라고도 부릅니다. 

즉, 정부에서 "도시재정비 촉진을 위한 특별법"을 만들어서 지방자치단체에 보조금을 지원해주고 층수등을 완화해서 더 높은 아파트를 지을 수 있도록 혜택을 주어 개발하는 지역을 도시재정비촉진지구, 즉 도촉지구라고 부릅니다.

과거 뉴타운지역 중에서 많은 지역이 바로 해당 "도촉지구"로 재 지정되었습니다.

출처 : 법제처 국가법령정보센터

마지막으로, 균형발전촉진지구에 대해서 정리해보겠습니다.

 - 균형발전촉진지구에 대해서 알아보면, 보통 줄여서 균촉지구라고도 부르는데요.

균촉지구는 위에서 언급한 재개발/뉴타운/도촉지구 처럼 한 지역만의 주거환경을 개선하기위한 개발이 아니고,

예를들어, 서울시의 여러 구가 균형있게 발전할 수 있도록 각 구마다 지정해서 개발하는 지역을 말합니다. 

 

결론 

이제까지 "부동산관련 재개발종류에 대해서 정리해드립니다. " 에 대해서 알아봤는데요.

 - 주요내용을 정리해보면 아래와 같습니다.

하나,  재개발(再開發)은 기존의 주거환경이 낙후된 지역을 전부 밀어(?)버리고 도로, 상하수도, 주택, 공원 등등과 같은 기반시설을 새로 지어 주거환경과 도시미관을 혁신적으로 바꾸는 사업이라고 정의할 수 있습니다.

둘,  공용환권은 토지의 효용을 증진하기 위하여 일정한 지구 내의 토지의 구획, 형질을 변경하여 권리자의 의사를 불문하고 종전의 토지, 건축물에 관한 권리를 토지정리 후에 새로 건축된 건축물 및 토지에 관한 권리로 강제로 변환시키는, 토지의 입체적 변환방식이라고 정의할 수 있습니다.

셋, 재개발의 종류는 보통 4가지로 구분가능한데요...

 - 재개발 / 뉴타운 / 도시재정비촉진지구 / 균형발전촉진지구로 구분가능합니다.

오늘도 마지막까지 제 글을 끝까지 읽어주셔서 진심으로 감사드리고, 제 글이 조금이라도 여러분의 각자의 삶을 살아가시는데 도움이 되셨길 기원합니다.

앞으로도 더욱 좋은 블로그를 남기는 제가 되도록 노력하겠습니다.

​그리고, 제 글을 읽으시면 말이 됩니다.

항상 말에는 반드시 삶을 움직이는 힘이 있습니다.

제가 열심히 정성스럽게 정리한 저만의 지식과 1일 1블로그하는 제 블로그에 담긴 글들을 통해서,

여러분들의 삶과 운명을 반드시 조각하시고 움직이시길 기원합니다.

​이상입니다. 감사합니다.