50년만기 주택담보대출관련 빌리려는 이유와 문제점은? (ft.DSR)

50년만기 주택담보대출 빌리려는 이유와 문제점은 무엇일까?

대출이 필요한 이들이 요즘들어 주요 선호하는 대출은 50년 만기 주택담보대출로 기울고 있는 형국인데요.
50년은 엄청난 기간이죠 ? 인간이 100살을 산다고 한다면 무려 반평생인데요...;;;

그런데 이 긴 기간은 대출받는 입장에서는 월 상환 부담을 줄이면서도 더 많은 대출금액을 빌릴 수 있는 이점을 제공하기 때문에 많은 사람들이 선호하고 있습니다. 

그러나 이러한 추세에도 불구하고, 50년만기 주택담보대출의 문제점은 무시할 수 없는데요..
이번 포스팅에서는 50년만기 주택담보 대출을 빌리는 이유와 함께 그로 인해 발생할 수 있는 문제점에 대해 저만의 관점으로 살펴보도록 하겠습니다.

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우선 주택담보대출받는이유에 대해서 말씀드려볼께요~
왜 사람들은 50년만기 주택담보대출을 빌리려고 할까요?
가장 큰 이유는 바로 큰 한도와 월상환 부담의 경감인데요..

사람들이 50년만기 주택담보대출을 선택하는 이유는 주로 대출 한도와 월상환 부담의 적음에 있겠죠?
이 기간동안 매달 갚아야 할 원리금 상환 규모를 줄이면, 한도 내에서 더 많은 대출을 받을 수 있습니다.

참고로 주택담보대출은 만기가 길수록 대출을 받을 수 있는 총량은 늘어나는 구조인데요.
현재 가계는 대출을 받을 경우 연소득을 연간 갚아야 하는 대출의 원금과 이자의 합으로 나눈 값이 40%가 넘지 않는 선에서만 받을 수 있다. 바로 이것이 DSR 40%규제라고 보시면되는데요..

참고로 DSR(Debt Service Ratio)은 총부채원리금상환비율을 말합니다. 
다시말하면, 개인이 받은 모든 대출의 원리금(원금+이자)을 연 소득으로 나눈 비율을 말합니다. 

당장 소득을 끌어올리기 어렵다면 매달 갚아나가야 하는 원리금 상환 규모를 줄이면 받을 수 있는 대출의 총액은 늘어난다. 상환 만기를 늘릴수록 대출을 많이 받을 수 있다는 의미가 되겠죠?

지난해 우리나라 4인 가구의 중위소득은 512만원인데, DSR 40% 규제를 고려하면 월 상환금액은 205만원입니다. 
만약 30년 만기(연 5% 기준)로는 3억 8천만원이 최대한도가 되겠죠?
부동산 계산기로 계산해 보면요..

 

반면에 만기를 50년으로 늘리면 같은 월 상환액으로 4억5천만원까지 빌릴 수 있게됩니다. 

한편, 50년만기 주택담보대출은 어떻게보면 초장기 일시상환화 형태이기도 합니다.
특히 3년 이후 중도상환수수료가 없다는 점에서 만기일시상환형처럼 사용되는 것도 문제인데요.
장기 모기지의 본래 목적처럼 실수요자가 만기까지 차곡차곡 갚는 방식이 아니라 투자 용도로 주택을 매매하는 데 더 적합한 방식일 수 도 있습니다. 

이러한 특성은 주택 시장에도 영향을 미칩니다.
집값의 바닥이 무너지는 경우에도 대출금 상환에 큰 압력이 없어지므로, 주택 가격 하락에 대한 대응 능력을 향상시키는 역할을 할 수 있습니다.

하지만, 월 상환 부담이 줄어든다지만 잠재 리스크는 오히려 키울 수 있다는 점도 정부가 우려하는 대목인데요.
대부분이 시장금리의 변동 상황에 따라 금리가 바뀌는 변동금리형입니다. 
50년이라는 초 장기 기간동안 최근 같은 금리 상승기를 다시 맞게 된다면 쉽게 부실화하고, 그 위험이 가계에 쏠릴 수 있게되겠죠?

그럼 문제점는 무엇일까요? 좀 더 자세하게 알아보죠~
대출규제 우회와 투자 활용의 위험이 바로 그것인데요...

50년만기 주택담보대출은 몇 가지 문제점을 내포하고 있습니다.
우선, 이와 같은 긴 기간의 대출은 이자 부담이 커진다는 점이 있습니다.
게다가, 이러한 대출은 투자용도로 활용되기도 쉬운데, 이는 변동금리 방식으로 이루어지며 개인이 초장기 금리 리스크를 감수해야 한다는 의미입니다.

50년만기 주택담보대출은 주택 시장의 낙관적 기대와 함께 대출 한도의 증가, 월 상환 부담의 경감 등으로 인해 수요가 증가하고 있습니다.
그러나 이로 인해 가계부채가 급증하는 문제도 발생하고 있습니다.
정부는 이러한 가계부채 증가 우려를 지적하며, 50년만기 주담대 대출이 가계부채의 급증을 부채질할 수 있다고 우려했습니다.

특히 50년만기 주택담보대출은 중도상환수수료가 없어서 중간에 상환하더라도 큰 제약이 없다는 점에서,
투자용도로 활용되기 쉽다는 문제가 있습니다.
이는 주택 시장의 안정성과 가계 부실화의 위험을 증가시킬 수 있는 요소입니다.

더욱이, 변동금리 방식으로 이루어지는 이러한 대출은 시장금리의 변동에 따라 금리가 바뀌기 때문에,
50년이라는 긴 기간동안 금리 상승에 따른 리스크도 존재합니다.
만일 금리가 상승하게 되면, 이는 가계에 부담을 가중시키고 부실화의 위험을 증가시킬 수 있습니다.
아무튼 가계부채는 우리나라의 큰 경제관련 시한폭탄과도 같습니다. 

그럼, 정부의 대응은 어떻게 하고 있을까요? 
정부는 50년만기 주택담보대출로 인해 가계부채의 급증이 예상되며, 이로 인한 경제적 위험을 우려하고 있습니다.
가계부채가 경제 규모에 비해 너무 많다는 문제의식이 있으며, 이러한 상황이 계속되면 가계부채의 증가는 더욱 큰 문제를 야기할 수 있습니다.

또한 50년만기 주택담보대출의 사용 용도가 투자에 기인한다면,
주택 시장의 안정성을 저해하고 부실화의 위험을 키울 수 있다는 점도 고려해야 합니다.

종합적으로, 50년만기 주택담보대출은 높은 한도와 상환 부담 경감의 이점을 제공하지만,
가계부채와 주택 시장의 안정성에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 문제점을 내포하고 있습니다.

아무튼 저의 생각을 간단하게 말씀드리자면..
50년만기 주택담보대출의 증가로 인한 가계부채와 주택 시장의 안정성에 대한 우려를 해소하기 위해 다양한 대응책이 필요합니다. 이러한 대응책은 정부, 금융기관, 그리고 개인 차원에서 모두 고려해야 할 사안입니다.

1. 대출규제 강화 및 신중한 대출심사
정부와 금융감독기관은 대출규제를 강화하고 대출심사를 신중하게 진행함으로써 50년만기 주택담보대출의 증가를 통제할 수 있습니다. 대출한도, 상환능력 평가, 부동산 가치 평가 등을 철저히 검토하여 지나친 대출을 제한하고 부실화 가능성을 줄이는 방안을 모색해야 합니다.

2. 중도상환 수수료 도입
50년만기 주택담보대출의 중도상환 수수료를 도입하여, 이론적으로는 50년 기간을 활용하면서도 중도상환 시 부담을 느낄 수 있는 구조를 만들 수 있습니다. 
이를 통해 투자 목적으로의 오용을 어렵게 하고, 주택 구매자들의 실질적인 상환 노력을 격려할 수 있습니다.

3. 금리 유동성 관리
금리 상승에 따른 리스크를 최소화하기 위해 정부와 금융기관은 금리 유동성 관리를 강화해야 합니다. 
시장금리 상승 시에도 가계들이 급증하는 이자 부담에 대응할 수 있도록 금리 상향압력 완화책을 마련하고, 가계의 금리 리스크를 완화할 수 있는 금융상품을 개발하는 것이 중요합니다.

4. 국민 교육과정 강화
개인들에게 금융상품과 부동산 투자에 대한 교육을 강화함으로써, 50년만기 주택담보대출의 잠재적인 위험을 이해하고 신중한 결정을 할 수 있도록 돕는 것이 중요합니다. 
금융교육을 통해 대출상품의 장단점을 이해하고, 투자의 리스크를 인식하는데 도움을 줄 수 있습니다.

5. 정부와 금융기관의 협력 강화
정부와 금융기관은 주택 시장의 안정성과 가계부채 관리를 위해 긴밀하게 협력해야 합니다. 
적절한 시기에 대출규제 조치를 적용하고, 시장 변화에 민감하게 대응하는 것이 필요합니다.

6. 대안적인 주택금융 상품 개발
50년만기 주택담보대출 대신, 주택 구매자들이 더 안정적으로 활용할 수 있는 대안적인 주택금융 상품을 개발하는 것도 고려할 만합니다. 
예를 들어, 중간 상환 형태의 대출상품이나 주택 구매를 위한 정부 보조금 등을 통해 부담을 덜어줄 수 있는 방안을 모색할 수 있습니다.

결론

50년만기 주택담보대출의 증가로 인한 가계부채와 주택 시장의 안정성 문제는 다각도로 접근하여 대응해야 합니다. 
정부, 금융기관, 개인의 노력이 모여야만 지속 가능한 주택금융 시스템을 유지하고, 경제 안정성을 확보할 수 있을 것입니다.
이에 정부와 금융 기관은 신중한 대출규제와 경제 안정을 위한 적절한 대책 마련이 필요하다고 할 수 있습니다.
부디 적절한 대책을 정부에서 마련하길 기대하면서 이번 블로그를 마무리 하고자 합니다.

오늘의 블로그는 여기까지고요..
항상 믿고 봐주셔서 감사합니다. 

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제가 얼마전에 네이버 인플루언서에 선정되었거든요...

(아래 네이버 인플루언서의 팬이 되주시면, IT외에 제 개인적인 관심사인 경제, 부동산, 주식관련해서 정성스럽게 만든 저만의 컨텐츠를 받아보실수 있습니다.  ^^;)