집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때? 임차권등기명령 신청하기

안녕하세요! 부자되는 매직TV입니다.
깡통전세와 역전세가 심해지면서, 세입자분들의 보증금 회수에 대한 걱정이 커지고 있습니다.
만약 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 어떻게 해야 할까요?

그래서 오늘의 블로그에서는 보증금을 돌려받기 위한 방법 중 하나인, 임차권등기명령에 대해서 자세히 알아보겠습니다.

임차권등기명령이란?

- 세입자가 계약기간이 만료되었음에도 불구하고, 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 활용할 수 있는 제도입니다.

임차권등기명령의 효력

- 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 하더라도, 우선변제권과 대항력을 유지할 수 있습니다.
- 대항력 : 집이 경매로 넘어가더라도, 보증금을 받을 때까지 집을 비워주지 않아도 되는 권리
- 우선변제권 : 집이 경매로 넘어갔을 때, 다른 채권자들보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 권리

1.대항력 및 우선변제권의 유지
 임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에, 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다("주택임대차보호법" 제3조의3제5항 단서).

따라서 임차인이 임차권등기 이후에 이사를 가더라도 여전히 종전의 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권은 유지되므로 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다.

2.대항력 및 우선변제권의 취득
 임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에, 임차권등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다("주택임대차보호법" 제3조의3제5항 본문).
다만, 임차권등기를 마치면, 그 등기 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권의 취득여부를 판단하기 때문에 임차권등기 이전에 임차주택에 대한 저당권 등의 담보권이 설정된 경우에는 담보권실행을 위한 경매절차에서 매각허가를 받은 매수인에게 대항하거나 그 담보권보다 우선하여 배당을 받을 수는 없게 됩니다.

3.소액보증금의 최우선변제권 배제
 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금의 우선변제를 받을 수 없게 됩니다("주택임대차보호법" 제3조의3제6항).
이것은 임차권등기 후의 소액임차인에 의한 최우선변제권의 행사로 임차권등기를 한 임차인이 입을지 모르는 예상하지 못한 손해를 방지하기 위한 취지입니다.

주의사항

- 임차권등기명령을 신청한 후, 등기가 완료되기 전에 이사를 가면 안됩니다. 등기가 완료되기 전에 이사를 가면, 우선변제권과 대항력이 상실됩니다.

임차권등기명령의 신청

신청요건
임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다("주택임대차보호법" 제3조의3제1항).

임차인은 임대차가 종료되어야 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
즉, 계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우는 물론, 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

- 기간의 약정이 없는 임대차의 해지통고는 임차인이 해지통고한 날부터 1개월이 지난 경우(「민법」 제635조제2항제1호)
- 기간의 약정은 있지만, 임대인이 임차인의 반대에도 임차주택에 대한 보존행위를 하여 임차인이 임차의 목적 을 달성할 수 없어 해지통고를 하고 그 통고가 임대인에게 도달한 경우("민법" 제625조)
- 임차주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없게 되고, 그 잔존부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 임대인에게 도달한 경우("민법" 제627조)
- 묵시의 갱신이 이루어진 경우 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 된 날부터 3개월이 경과한 경우(「주택임대차보호법」 제6조의2)
- 임대차계약을 체결한 후 임차주택이 멸실되어 잔존부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어 해지하는 경우(「민법」 제627조)

임차보증금을 돌려받지 못한 경우란?

임차보증금의 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론, 일부라도 돌려받지 못한 경우도 포함됩니다.
("임차권등기명령 절차에 관한 규칙" 제2조제1항제5호).

신청절차

임차권등기명령을 신청하는 임차인은 아래의 사항을 기재한 임차권등기명령신청서를 작성하여 기명날인 또는 서명한 후 관련 첨부서류와 함께 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 접수해야 합니다("주택임대차보호법" 제3조의3제1항).

1.사건의 표시
2.임차인과 임대인의 성명, 주소, 임차인의 주민등록번호(임차인이나 임대인이 법인 또는 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점·사업장소재지)
3.대리인이 신청할 때는 그 성명과 주소
4.임대차의 목적인 주택 또는 건물의 표시(임대차의 목적이 주택 또는 건물의 일부인 경우에는 그 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부합니다)
5.반환받지 못한 임차보증금액 및 차임(등기하지 아니한 전세계약의 경우에는 전세금)
6.신청의 취지와 이유
- 신청이유에는 임대차계약의 체결사실 및 계약내용과 그 계약이 종료한 원인 사실을 기재하고, 임차인이 신청 당시 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날 및 확정일자를 받은 날을,  우선변제권을 취득한 경우에는 임대차 주택을 점유하기 시작한 날과 확정일자를 받은 날을 기재합니다("임차권등기명령 절차에 관한 규칙" 제2조제2항).

7.첨부서류의 표시
8.연월일
9.법원의 표시

필요서류

필요한 서류는 다음과 같습니다.

비용

이제까지 임차권 등기명령에 대해서 알아봤습니다.

오늘의 블로그는 여기까지고요.
항상 믿고 봐주셔서 감사합니다.

블로그 요약!

- 깡통전세와 역전세로 인해 세입자들의 보증금 회수에 대한 걱정 증가
- 보증금을 돌려받지 못할 경우 활용할 수 있는 방법 중 하나인 임차권등기명령 소개
- 임차권등기명령은 세입자가 계약기간이 만료되었음에도 보증금을 돌려받지 못할 때 활용 가능
- 임차권등기명령의 효력은 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 하더라도 우선변제권과 대항력 유지
- 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우, 해당 권리 유지
- 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우, 임차권등기 후 취득 가능
- 임차권등기가 끝난 주택을 임차한 임차인은 소액보증금의 우선변제를 받을 수 없음
- 임차권등기명령 신청 시 비용 발생