53.오늘의 배움 한마디, 부동산관련 용도지역을 정리해드립니다. (ft. 용도지역에 따라 달라지는 것)

블로그 목적 :

- "부동산관련 용도지역을 정리해드립니다." 대해서 공부및 정리후 나만의 노하우와 지식을 공유한다.

블로그 요약

하나, 부동산관련 용도지역에 대한 개념을 간단하게 정리해보겠습니다. 

둘, 용도지역에 따라 달라지는 내용을 정리해 보겠습니다.

 

블로그 상세 내용

우선, 부동산관련 용도지역에 대한 개념을 간단하게 정리해볼까요?

부동산관련 용도지역(用途地域)은 합리적/경제적으로 국토를 이용하기 위해서 정부에서 미리 지정해 둔 토지의 용도를 말합니다.

즉, 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 않게 도시·군관리계획으로 결정하는 지역을 말하고요.

또한 용도지역은 건축허가를 받을 때 허용되는 세부용도(단독주택/다가구주택/근린생활시설등등)를 구분하는 기준이되기도 합니다. 

참고로, 우리나라에서는 "국토의계획및이용에관한법률"에 의해서 우리나라의 모든 토지를 도시지역/관리지역/농림지역/자연환경보전지역으로 구분하고 있습니다.

그리고, 해당 용도지역들은 중복으로 지정할 수 없으니 참고부탁드립니다.

국토의 계획및 이용에 관한 법률 제6조에 따라서 대한민국 국토는 토지의 이용실태 및 특성, 장래의 토지 이용 방향 등을 고려하여 아래와 같이 4 종류의 용도지역으로 구분됩니다.

아래는 보기 편리하게 해당 내용을 표로 정리해보았습니다. 

용도지역	구분
도시지역	인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대하여 체계적인 개발·정비·관리·보전 등이 필요한 지역
관리지역	도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리할 필요가 있는 지역
농림지역	도시지역에 속하지 아니하는 농지법에 따른 농업진흥지역 또는 산지관리법에 따른 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역
자연환경보전지역	자연환경·수자원·해안·생태계·상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호·육성 등을 위하여 필요한 지역

그리고요. 국토의 계획및 이용에 관한 법률 제2조에서는 용도지역에 대해 “토지의 이용 및 건축물의 용도/건폐율/용적률/높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정하는 지역”으로 정의하고 있습니다. 

..(생략)..

참고로, 도시지역및 관리지역은 아래과 같이 구분하고 있습니다.

지역		지정목적
도시지역	주거지역	거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역
	상업지역	상업이나 그 밖의 업무의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역
	공업지역	공업의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역
	녹지지역	자연환경·농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위하여 녹지의 보전이 필요한 지역
관리지역	보전관리지역	자연환경 보호, 산림 보호, 수질오염 방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
	생산관리지역	농업·임업·어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
	계획관리지역	도시지역으로의 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을 고려하여 제한적인 이용·개발을 하려는 지역으로서 계획적·체계적인 관리가 필요한 지역

그리고요, 위에서 설명한 도시지역에 대해서 국토의계획및이용에 관한 법률 제36조 2항에 따른 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제30조 도시관리계획결정으로 용도지역 중 도시지역 다음과 같이 세분하고 있습니다.

아래는 보기 편리하게 해당 내용을 표로 정리해보았습니다. 

지역		세분	지정목적
주거지역	전용주거지역	제1종전용주거지역	단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
		제2종전용주거지역	공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
	일반주거지역	제1종일반주거지역	저층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
		제2종일반주거지역	중층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
		제3종일반주거지역	중고층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
	준주거지역		주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능 및 업무기능을 보완하기 위하여 필요한 지역
상업지역	중심상업지역		도심ㆍ부도심의 상업기능 및 업무기능의 확충을 위하여 필요한 지역
	일반상업지역		일반적인 상업기능 및 업무기능을 담당하게 하기 위하여 필요한 지역
	근린상업지역		근린지역에서의 일용품 및 서비스의 공급을 위하여 필요한 지역
	유통상업지역		도시내 및 지역간 유통기능의 증진을 위하여 필요한 지역
공업지역	전용공업지역		주로 중화학공업, 공해성 공업 등을 수용하기 위하여 필요한 지역
	일반공업지역		환경을 저해하지 아니하는 공업의 배치를 위하여 필요한 지역
	준공업지역		경공업 그 밖의 공업을 수용하되, 주거기능ㆍ상업기능 및 업무기능의 보완이 필요한 지역
녹지지역	보전녹지지역		도시의 자연환경ㆍ경관ㆍ산림 및 녹지공간을 보전할 필요가 있는 지역
	생산녹지지역		주로 농업적 생산을 위하여 개발을 유보할 필요가 있는 지역
	자연녹지지역		도시의 녹지공간의 확보, 도시확산의 방지, 장래 도시용지의 공급 등을 위하여 보전할 필요가 있는 지역으로서 불가피한 경우에 한하여 제한적인 개발이 허용되는 지역

 

그럼, 용도지역에 따라서 달라지는 내용을 정리해볼까요?

결론부터 말씀드리면, 부동산관련 용도지역/지구/구역에 따라서 지을수 있는 건축물의 종류 및 규모가 달라집니다. 

그리고, 해당 기준과 건축물의 종류에 대해서는 지방자치단체마다 다른게 현실입니다.

용도지역에 따라서 달라지는 부분에 대해서 간략하게 정리해보자면 다음과 같습니다.

 - 하나, 용도가 같은 건물이라도 건축허가에 대한 부분이 달라질 수 있습니다.

 - 둘, 용도지역에 따라서 건폐율/용적율이 달라지고요

       - 참고로, 건폐율/용적율은 건축물을 얼마나 넓게 짓을 수 있고, 높이 올릴수 있는지에 대한 기준입니다.

아무튼, 이러한 이유때문에 만약 우리가 부동산투자를 하거나 부동산 경매를 진행할때에는 반드시 용도지역/용도지구에 대한 확인 및 이해를 바탕으로, 해당 물건이나 토지에 대한 용도지역및용도지구에 대한 정보를 확인해야 합니다.

그리고, 해당 용도지역은 사사롭게 개인이 바꿀 수 없고요.

반드시 중앙정부에서만 바꿀 수 있으니, 오해가 없으시길 바랍니다.

혹시나, 지방유지라는 사람이나, 특정사람이 용도지역을 바꾸어 주겠다고 말을 한다면, 이것은 위의 지식을 바탕으로 결코 믿지 않으시면 됩니다.

결론 

이제까지 "부동산관련 용도지역을 정리해드립니다." 에 대해서 알아봤는데요.

 - 주요내용을 정리해보면 아래와 같습니다.

하나, 부동산관련 용도지역(用途地域)은 합리적/경제적으로 국토를 이용하기 위해서 정부에서 미리 지정해 둔 토지의 용도를 말합니다.

둘, 우리나라에서는 "국토의계획및이용에관한법률"에 의해서 우리나라의 모든 토지를 도시지역/관리지역/농림지역/자연환경보전지역으로 구분하고 있습니다.

셋, 용도지역에 따라서 달라지는 부분에 대해서 간략하게 정리해보자면 다음과 같습니다.

 - 하나, 용도가 같은 건물이라도 건축허가에 대한 부분이 달라질 수 있습니다.

 - 둘, 용도지역에 따라서 건폐율/용적율이 달라지고요

추가적으로, 해당 용도지역은 사사롭게 개인이 바꿀 수 없고요. 반드시 중앙정부에서만 바꿀 수 있으니, 오해가 없으시길 바랍니다.

오늘도 마지막까지 제 글을 끝까지 읽어주셔서 진심으로 감사드리고, 제 글이 조금이라도 여러분의 각자의 삶을 살아가시는데 도움이 되셨길 기원합니다.

앞으로도 더욱 좋은 블로그를 남기는 제가 되도록 노력하겠습니다.

​그리고, 제 글을 읽으시면 말이 됩니다.

항상 말에는 반드시 삶을 움직이는 힘이 있습니다.

제가 열심히 정성스럽게 정리한 저만의 지식과 1일 1블로그하는 제 블로그에 담긴 글들을 통해서,

여러분들의 삶과 운명을 반드시 조각하시고 움직이시길 기원합니다.

​이상입니다. 감사합니다.