채권자의 권리보장 부동산 경매의 종류 깔끔하게 정리하기

블로그 목적 :

부동산 경매의 종류를 깔끔하게 정리해본다.

블로그 요약

하나, 부동산 경매에 대해서 알아본다.
둘, 부동산 경매의 종류가 무엇이 있는지 알아본다.

블로그 상세 내용

하나, 부동산 경매란 무엇일까요?

부동산경매는 채권자의 법적 경매 신청절차 및 신청에 따라서 법원이 채무자의 부동산을 강제로 매도해서 채무자가 채권자에게 빌린 자금을 돌려주는 강제집행의 절차를 말합니다.

한마디로, 채권자의 정당한 권리를 보호해주는 기능을 한다고 보면 됩니다.

둘, 부동산 경매의 종류를 정리해보면 아래와 같은데요.

크게 강제경매와 임의경매로 나눠지고요
임의경매는 실질적경매와 형식적경매로 구분할 수 있습니다. 

해당 용어들은 경매에 대해서 알아갈때, 언제든지 만났을 수 있는 만큼, 꼭 머릿속에 정리해서 넣어두시면 좋을 것 같네요..

하지만, 경매의 종류에 따라서 입찰방법이나 주의해야할것들이 바뀌지는 않으니 이점도 숙지해두시면 좋을 것 같네요..

이제 본격적으로 경매의 종류에 대해서 정리해볼까요? 

1.강제경매
강제경매는 한마디로 우선 법원의 판결부터 필요한 경매를 말하는데요...
즉, 간단하게 예를들면, 누군가에게 돈을 빌려줄 때, 부동산을 담보로 잡지 않는 경우 발생하는 경매를 말합니다. 

현재 판단기준으로, 경매를 신청한 채권자에게 법적으로 입증할 수 있는 것이 존재하지 않고, 채권자의 입장만 존재할 경우인데요...

예를들어, 지인에게 1억원을 빌려주었는데, 워낙 친해서(?) 지인의 아파트에 담보권을 설정하지 않은채 빌려주었지만 해당 지인이 1억원을 돌려주지 않자, 고민끝에 해당 지인의 아파트를 경매로 넘기기로 결정한 사항을 말합니다. 

하지만, 법원입장에서는 채권자의 말만 믿고 경매를 개시할 수 없기 때문에, 실제로 1억원을 빌려주었는지, 진실로 돈을 갚지 않은 상태인지 알 수 없기때문에...

경매법원은 이런 사실을 법적으로 입증할 수 있는 근거인 집행권원, 즉 판결문을 첨부하라고 요구하게됩니다. 

즉, 강제경매에 대해서 정리하자면, 법원에서 판결을 받은 다음에 그것을 근거로 실시하는 경매를 말하며, 강제로 집행할 수 있는 권한이 부여된 집행권원이 있어야합니다. 

2.임의경매
임의경매는강제경매를 제외한 나머지 모든 경매를 통칭하는대요..
 - 다시말해서, 강제경매와는 다르게 법원의 판결이 필요 없는 경매를 말합니다.
그리고, 임의경매는 크게 2가지로 구분되는데요...
바로, 실질적 경매 와 형식적 경매 입니다.
 - 실질적 경매는 담보권을 가진 채권자가 빚을 갚지 않는 채무자의 부동산을 강제로 처분하는 것을 말하는 데요....
근저당권, 전세권등등은 채무자가 빚을 갚지 않으면, 경매를 신청할 수 있는 권리를 처음부터 가지고 있습니다. 
 - 형식적 경매는 부동산의 가격을 환산하는 환가를 위한 경매를 말합니다. 
예를들면, 갑돌이와 갑순이가 공동으로 서울의 아파트를 매수하게 되었는데요...
처음에 매수하기 전에 갑돌이와 갑순이는 적어도 10년후 매도할 계획을 세웠지만....
아뿔사..5년후 갑돌이가 급하게 자금이 필요해져서, 아파트를 10년이 되기전에 매도하자고 갑순이에게 제안했으나...
갑순이는 앞으로도 아파트가격을 오를거라면서, 아파트를  팔면안된다고 반대를 한 경우를 말하는데요..

그런데, 이경우 법원에 공유물 분할을 청구하면 법원은 어떻게 처리를 하게될까요?
(헐!! 아파트를 사실상 물리적으로 둘로 분할할 수 없는 노릇일텐데요....)

그래서, 그것이 사실상 현실적으로 불가능하기때문에 법원은 해당 아파트의 경매를 결정하고, 매각대금을 지분의 비율대로 나누어 갑돌이와 갑순이에게 배당하면, 가장 공평한 분할방법이 될것 입니다. 

아무튼, 간단하게 임의 경매를 정리해보면...
임의 경매는 별도의 판결 없이도 당연하게 경매를 신청할 수 있는 데요...
왜냐하면, 채권자는 반드시 근저당권이나 전세권 등등을 설정해 두었기 때문입니다. 
다시말해서, 만약 전세권 등기를 해두었다면, 법원의 판결이 없어도 바로 임의경매를 신청할 수 있다라고 머릿속에 정리해두시면 됩니다. 

그럼, 결론을 정리하고 오늘의 블로그를 마무리 하려고 합니다. 

결론

현재 기준금리가 지속적으로 올라가고 있는 실정입니다. 
그리고, 기존에 영끌을 통해서 부동산을 매수한 사람들이 많은 실정인데요...

만약 이렇게 지속적으로 금리가 올라가게된다면, 이자부담과 원금상환부담이 발생하게되고
결국은많은 부동산들이 경매로 나오게 될것인데요..

우리는 그것을 기회로 잡기위해서 부동산 경매에 대해서 지금부터라도 열심히 공부해 둬야 합니다. 
저 역시도 열심히 공부하고 있고...
그 지식들을 정리해서, 이렇게 구독자여러분들과 시청자여러분들께 공유하고 있는건데요...

아무튼, 하루하루 열심히 살아가시는 저와 여러분들되기실 기원하겠습니다. 

오늘 블로그는 여기까지고요...
이만 줄이겠습니다. 
항상 믿고 봐주셔서 감사합니다..

오늘도 마지막까지 제 글을 끝까지 읽어주셔서 진심으로 감사드리고, 제 글이 조금이라도 여러분의 각자의 삶을 살아가시는데 도움이 되셨길 기원합니다.

앞으로도 더욱 좋은 블로그를 남기는 제가 되도록 노력하겠습니다.

​그리고, 제 글을 읽으시면 말이 됩니다.
항상 말에는 반드시 삶을 움직이는 힘이 있습니다.
제가 열심히 정성스럽게 정리한 저만의 지식과 1일 1블로그하는 제 블로그에 담긴 글들을 통해서,
여러분들의 삶과 운명을 반드시 조각하고 움직이시길 기원합니다.​

이상입니다. 감사합니다.