66.오늘의 배움 한마디, 주택 재개발 투자에 대해서 정리 및 소개합니다. (feat. 지피지기면 백전불태)

블로그 목적 :

- "주택 재개발 투자에 대해서 정리 및 소개합니다. " 대해서 공부및 정리후 나만의 노하우와 지식을 공유한다.

블로그 요약

- 하나, 주택 재개발 투자를 위해서 계획을 어떻게 세워야할지 정리해봅니다.

- 둘, 주택 재개발 사업에 대해서 간략하게 정리해 봅니다.

 

블로그 상세 내용

우선, 재개발투자를 위한 계획을 어떻게 세워야할지에 대해서 알아볼까요?

 - 항상 저는 무엇인가를 이루기위한 계획을 세우기위해서 아래내용을 머리속과 가슴속에 간직해서 꺼내두곤 하는데요....즉 리마인드를 항상 하고 있습니다.

참고로, 저는 삼국지라든지 병법관련 여러가지 서적을 좋아합니다. 왜냐하면 그것을 통해서 삶을 살아가는 지혜와 인사이트를 얻을 수 있기때문이죠...

오늘 재개발투자를 위한 계획을 세우기전에 우리가 알아야할것이 있는데요..

바로 "손자병법" 을 보시면, 세번째 장인 모공편에 "지피지기면 백전불태" 라는 말이 나옵니다.

이말에 대해서 우리말로 해석해 드리면,, 바로 "적을 알고 나를 알면 백번 싸워도 위태롭지 않다" 라는 뜻인데요....

이것이 바로 재개발투자를 위한 계획을 세우는데 바로 응용이 됩니다. 

즉, 재개발 투자를 하기 위해서는,

첫번째로 "적"을 알아야하는데요...

음....적(?)이라고 하긴 좀 그러네요..그냥  "대상" 이라고 하겠습니다.

즉, "오늘의 대상" 은 주택 재개발투자이고요...

다시말해서, 주택 재개발투자관련 핵심내용에 대해서 반드시 머릿속에 꼭 정리해두시길 추천드립니다.

두번째로, "나" 를 알아야합니다. 

즉, 부동산 투자시에는 큰 돈이 들어갈때가 많이 있습니다.

다시말해서, 나의 재무적인 상태를 반드시 알고 있어야, 나의 가용 투자자금이 얼마인지 그리고 내가 가지고 있는 해당 투자자금을 얼마나 시기적절하게 사용할 수 있는 조건이 되는지에 대해서 알고 있을때, 아무런 실수나 실패없이 정확한 투자를 할 수 있게되겠죠...

그리고, 부동산투자는 항상 사람과 사람간의 만남이고, 또 "사람간의 계약" 으로 모든 것이 성립하고 그것에서 계약을 정상적으로 완료하고, 어느정도의 "기다림"을 통해서 시세차익이 발생하게 됩니다.

그리고, 한가지 재개발 투자 관련해서 꿀팁을 알려드리자면, 투자하려고 하시는 재개발지역에 대해서 사업진행단계에 대해서 궁금한 니즈가 있을 경우, "관할구청 지적과" 또는 "토지관리과" 등등에 확인하시면 보다 정확하게 정보를 알 수 있으실거예요..

그럼, 주택 재개발에 대해서 간략하게 정리해 볼까요?

 - 주택재개발사업이란, 낡고 오래된 주택이 밀집하여 주거생활이 불편하고, 공공시설이 불량한 주거지역을 대상으로 도시ㆍ주거환경정비 기본계획이 수립된 지역 내 주민들이 주도하여 건축물 및 그 부지의 정비와 대지의 조성 및 공공시설을 정비하는 사업이라고 머릿속에 정리해 두시면됩니다.

보통 아래와 같은  지역에 시행되는데요...

하나, 정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 과소토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역
둘, 건축물이 노후/불량하여 기능을 다할 수 없거나 건축물이 과도하게 밀집되어 있어 그 구역안의 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역
셋, 철거민이 50세대 이상 규모로 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집되어 있고 기반시설의 정비가 불량하여 주거환경이 열악하고 그 개선이 시급한 지역
넷, 정비기반시설이 현저히 부족하여 재해발생시 피난 및 구조활동이 곤란한 지역

그리고, 재개발 관련 절차는 보통 아래와 같이 크게 13단계로 구성되는데요...
  - 기본계획수립 / 정비계획수립및 정비구역지정단계 /  추진위원회 구성및 승인단계 / 조합설립인가 단계 / 시공사 선정단계 / 사업시행인가 단계 / 감리자 선정단계 / 분양공고및분양신청단계 / 관리처분계획 수립및 인가 단계 / 이주및 철거 그리고 착공단계 / 준공인가 신청단계 / 준공인가 단계 / 이전고시및 청산단계 입니다.

출처 : 생활법령정보 / easylaw.go.kr

그중에서 반드시 알아야할 내용은 다음과 같습니다. 
 - 하나, "조합설립 추진위원회 구성"에 대해서 머릿속에 정리해 두어야 하고요..
 - 둘, "조합설립"에 대해서 알아야 하고요.
 - 셋, " 사업시행인가"에 대해서 알아야하고요.
 - 넷, "관리처분계획"에 대해서 머릿속에 정리해두어야 합니다. 
 
그럼, 본격적으로 한번 알아보시죠...

그리고, 재개발을 위해서는 우선 "조합설립 추진위원회 구성"이 필요한데요...
 - 개략적인 사업계획서의 작성, 조합정관 초안작성 등 조합설립인가를 위한 준비업무를 하는 추진위원회로 토지등 소유자 과반수 동의를 얻어 시장ㆍ군수의 승인을 받아야 합니다. 

그리고, "조합설립" 에 대해서 알아보면...
 - 토지등 소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 1/2 이상 동의를 얻어 정관 등의 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수의 인가를 받아야 하고요..

그리고, 조합은 조합설립 인가를 받은 날부터 30일 이내 법인으로 등기하여야 합니다.

또한, 조합원은 토지등 소유자로 하되, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 합니다. 

그럼, "사업시행인가" 에 대해서 정리해보자면...
 - 사업시행자는 사업시행계획서에 정관등의 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수에 제출하고 사업시행인가를 받아야 합니다.
그리고, 사업시행인가를 신청하기 전에 정관 등이 정하는 바에 따라 토지등소유자의 동의를 받아야 합니다.

그리고, "관리처분계획" 에 대해서 정리해 보자면..
 - 종전의 토지 또는 건축물에 대한 권리를 새로 건설하는 대지와 건축물에 대한 권리로 변환시키는 계획으로서 주택 등의 분양과 주민의 비용부담을 확정하는 사업절차로 사업시행자는 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 등을 주민들에게 통지하고 30 - 60일의 기간 동안 분양신청을 받아 관리처분계획을 수립하여야 하며 시장·군수의 인가를 받아야만 기존 건축물의 철거를 할 수 있습니다. 

그리고, 1세대가 1이상의 주택을 소유한 경우 1주택을 공급하고 2인 이상이 1주택을 공유한 경우에는 1주택만 공급합니다.

시장ㆍ군수가 선정·계약한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 선정한다고 하네요..

결론 

이제까지 "주택 재개발 투자에 대해서 정리 및 소개합니다. " 에 대해서 알아봤는데요.

 - 주요내용을 정리해보면 아래와 같습니다.

하나, "손자병법" 을 보시면, 세번째 장인 모공편에 "지피지기면 백전불태" 라는 말이 나옵니다.

이말에 대해서 우리말로 해석해 드리면,, 바로 "적을 알고 나를 알면 백번 싸워도 위태롭지 않다" 라는 뜻인데요.... 
이것이 바로 재개발투자를 위한 계획을 세우는데 바로 응용이 됩니다. 

 - 첫번째, 대상을 잘알아야합니다.
    - 다시말해서, 주택 재개발투자관련 핵심내용에 대해서 반드시 머릿속에 꼭 정리해두시길 추천드립니다.
 - 두번째, 본인을 잘 알아야합니다.
    - 나의 재무적인 상태를 반드시 알고 있어야, 나의 가용 투자자금이 얼마인지 그리고 내가 가지고 있는 해당 투자자금을 얼마나 시기적절하게 사용할 수 있는 조건이 되는지에 대해서 알고 있을때, 아무런 실수나 실패없이 정확한 투자를 할 수 있게되겠죠 

 

둘, 주택재개발사업이란, 낡고 오래된 주택이 밀집하여 주거생활이 불편하고, 공공시설이 불량한 주거지역을 대상으로 도시ㆍ주거환경정비 기본계획이 수립된 지역 내 주민들이 주도하여 건축물 및 그 부지의 정비와 대지의 조성 및 공공시설을 정비하는 사업이라고 머릿속에 정리해 두시면됩니다.

셋, 재개발 관련 절차는 보통 아래와 같이 크게 13단계로 구성되는데요...
  - 기본계획수립 / 정비계획수립및 정비구역지정단계 /  추진위원회 구성및 승인단계 / 조합설립인가 단계 / 시공사 선정단계 / 사업시행인가 단계 / 감리자 선정단계 / 분양공고및분양신청단계 / 관리처분계획 수립및 인가 단계 / 이주및 철거 그리고 착공단계 / 준공인가 신청단계 / 준공인가 단계 / 이전고시및 청산단계 입니다.

그중에서 반드시 알아야할 내용은 다음과 같습니다. 
 - 하나, "조합설립 추진위원회 구성"에 대해서 머릿속에 정리해 두어야 하고요..
 - 둘, "조합설립"에 대해서 알아야 하고요.
 - 셋, " 사업시행인가"에 대해서 알아야하고요.
 - 넷, "관리처분계획"에 대해서 머릿속에 정리해두어야 합니다. 

오늘도 마지막까지 제 글을 끝까지 읽어주셔서 진심으로 감사드리고, 제 글이 조금이라도 여러분의 각자의 삶을 살아가시는데 도움이 되셨길 기원합니다.

앞으로도 더욱 좋은 블로그를 남기는 제가 되도록 노력하겠습니다.

​그리고, 제 글을 읽으시면 말이 됩니다.

항상 말에는 반드시 삶을 움직이는 힘이 있습니다.

제가 열심히 정성스럽게 정리한 저만의 지식과 1일 1블로그하는 제 블로그에 담긴 글들을 통해서, 
여러분들의 삶과 운명을 반드시 조각하시고 움직이시길 기원합니다.

​이상입니다. 감사합니다.