블로그 목적 :
- "신규 아파트 분양관련 꼭 알아야할 내용을 소개합니다." 대해서 공부및 정리후 나만의 노하우와 지식을 공유한다.
블로그 요약
- 신규 아파트 분양관련 분양가상한제를 정리해보겠습니다.
블로그 상세 내용
우선, 아파트를 매수하는 방법에 대해서 알아볼까요?
아파트를 매수하는 방법은 크게 2가지가 있는데요...
- 하나는 구축아파트를 부동산중개소를 통해서 매수하는 방법이고요, 다른하나는 청약통장을 가지고, 신축 아파트를 청약해서 매수하는 방법입니다.
오늘 알아볼 내용은 청약통장을 가지고 신축아파트를 청약해서 매수할때 꼭 알아야할 지식인 "분양가상한제"를 정리해 보려고합니다.
그럼, 분양가상한제에 대해서 정리해 볼까요?
분양가상한제는 한마디로 정부가 아파트의 분양가를 제한하는 것을 말합니다.
- 다시말해서, 분양가격을 안정시키는 것을 목적으로 주택 공급을 원활하게 하기 위해 아파트 가격을 일정 수준 아래로 규제하는 것으로, 미리 정한 기본형 건축비에 택지비를 더한 뒤 그 이하로 아파트를 분양하는 제도를 말합니다.
분양가 상한제의 역사를 잠시알아보면...
| 해당년도 | 내용 | 기타 |
| 1997년 | - 분양상한가 제도가 도입 | 획일적인 상한가 규제로 인해서 주택공급의 위축이 발생함 - 부동산 대란 발생 |
| 1989년 | - 분양가를 택지비/건축비에 연동하는 원가연동제를 시행함. | 외환위기의 도래로 인해서 주택시장이 침체되었고 규제가 완화됨. |
| 1999년 | - 국민주택기금지원 아파트를 제외하고 전면자율화가 됨 | 분양가상한제가 소멸됨 |
| 2005년 | - 분양가상한제가 부활함 - 분양가상한제의 폐지로 인해서 신규분양주택의 분양가격이 점진적으로 높아짐. |
한국토지주택공사및 공공이 개발하는 토지인 공공택지에 지어지는 주택에만 적용 |
| 2007년 | - 9월부터 민간택지 주택에 대해서 분양가상한제 도입되며, 전면시행됨 | 주택공급의 위축, 아파트품질의 저하등등 부작용발생 |
| 2014년 | - 민간택지 아파트에 분양가상한제가 적용된 사례가 없음. | 분양가상한제가 유명무실해짐. |
| 2019년 | - 8월12일 정부가 "주택법 시행령 개정안"을 발표함. - 즉, 민간택지 아파트에 분양가상한제를 쉽게 적용할 수 있도록 요건을 완화함. - 11월 6일 서울지역 27개동의 민간택지에 분양가상한제를 적용하는 방안및 조정대상지역을 일부해제하는 방안을 결정함. - 이것은 2015년 분양가상한제가 폐지된 이후 4년만에 부활하게 된것. - 하지만, 풍선효과가 일어나자, 12월 16일 "주택시장안정화방안"을 발표하고, 분양가상한제 지역을 대폭 확대함. |
필수요건의 변경 - before : 직전 3개월 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배 초과인 지역 - after : 투기과열지구 지정 지역 재개발/재건축 등등 정비사업 아파트의 경우 입주자 모집공고 시점부터 분양가상한제를 적용하기로함. 분양가 상한제 적용 지역을 총 27개 지역을 알아보면. - 강남구(8개) : 개포/대치/도곡/삼성/압구정/역삼/청담/일원 - 서초구(4개) : 방배/서초/반포/잠원 - 송파구(8개) : 잠실/마천/송파/가락/신천/방이/문정/오금 - 강동구(2개) : 길 / 둔촌 - 용산구(2개) : 보광 / 한남 - 영등포구(1개) : 여의도 - 마포구(1개) : 아현 - 성동구(1개) : 성수 |
| 2020년 | - 2020년엔 민간택지 분양가상한제를 본격적으로 시행하게됨. | - 민간택지 분양가상한제가 2020년 7월 29일부터 본격 시행됐음. - 원래는 당초 6개월의 유예 기간을 두고 2020년 4월 29일부터 시작될 예정이었으나 코로나19의 여파로 3개월 늦게 시행됨. - 민간택지 분양가상한제가 적용되는 지역에 대해서 알아보면... - 서울 18개구(강남·서초·송파·강동·영등포·마포·성동·동작·양천·용산·서대문·중·광진·강서·노원·동대문·성북·은평) 309개동 - 경기 3개시(광명·하남·과천) 13개동 등 총 322개동 |
참고로, 분양가 상한제에서 분양가격의 산정식을 공부해보면 아래와 같습니다.
- 분양가격 = 표준건축비용(기본형건축비 + 건축비 가산비용) + 택지비용(감정평가액 + 택지비 가산비)
먼저, 표준건축비용에 대해서 알아보면..
표준 건축비용은 위에서 보시것과 같이 기본형건축비 와 건축비 가산비용을 더하여 산정하는데요.
- 우선, 기본형 건축비에 대해서 알아보면...
- 기본형 건축비는 지상층 + 지하층 건축비로 이루어지고, 국토교통부장관이 공동주택 건설공사비지수와 이를 반영한 기본형건축비를 매년 3월 1일 / 9월 15일 기준으로 고시한다고 하고요...
- 추가적으로 주택건설에 투입되는 주요 건설 자재의 가격이 기본형 건축비를 고시한 후 3개월이 지난 시점에 15%이상 변동한 경우에는 해당 자재의 가격 변동을 고려해서 공동주택 건설 공사비 지수와 이를 반영한 기본형 건축비를 조정해서 고시해야한다고 하네요.
- 그리고, 건축비 가산비용에 대해서 알아보면...
- 「공동주택분양가격의 산정 등에 관한 규칙」 [별표 1의 3] '건축비 가산비용의 항목별 내용 및 산정방법'에 따른다고 하네요.
- 그리고, 택지비용에 대해서 알아보면...
- 택지비는 보통 공공택지에서 주택을 공급하는 경우와 공공택지 외의 택지에서 분양가상한제 적용주택을 공급하는 경우로 나눌 수 있다고 하네요.
우선, 공공택지에서 주택을 공급하는 경우에 대해서 알아보면 다음과 같습니다.
- 해당 택지의 공급가격에 「공동주택분양가격의 산정 등에 관한 규칙」이 정하는 택지와 관련된 비용을 가산한 금액을 말함.
그리고, 공공택지 외의 택지에서 분양가상한제 적용주택을 공급하는 경우에 대해서 알아보면 다음과 같습니다.
- 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따라 감정평가한 가액에 「공동주택분양가격의 산정 등에 관한 규칙」이 정하는 택지와 관련된 비용을 가산한 금액을 말함.
그리고 사업주체는 분양가상한제 적용주택으로서 공공택지에서 공급하는 주택에 대하여 입주자모집승인을 얻은 때에는 입주자 모집공고에 택지비, 공사비, 간접비, 기본형건축비에 가산되는 비용에 대하여 분양가격을 공시해야 한다고 하네요.
추가적으로 시장 · 군수 · 구청장이 공공택지 외의 택지에서 공급되는 분양가상한제 적용주택에 대해 입주자모집 승인을 하는 경우에는 택지비, 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비, 기본형건축비에 가산되는 비용에 대하여분양가격을 공시해야 한다고 하네요.
그리고, 민간택지 내 분양가상한제 적용지역 지정기준은 아래와 같습니다.
그리고 항상 명심해야 하는 게 있는데요... 법은 항상 바뀌게 되고, 지금도 바뀌고 있을지 모릅니다. 그러니 꼭 최신 사항은 국가법령정보센터를 통해서 더욱 많이 법적인 지식들을 쌓아가시는 저와 여러분 되시길 기원합니다.
조금더 자세한 사항은 "국가법령정보센터" 홈페이지에 접속하셔서 알아보시면 될것 같습니다.
결론
이제까지 "신규 아파트 분양관련 꼭 알아야할 내용을 소개합니다 " 에 대해서 말씀드려봤는데요.
- 주요내용을 정리해보면 아래와 같습니다.
하나, 분양가상한제는 분양가격을 안정시키는 것을 목적으로 주택 공급을 원활하게 하기 위해 아파트 가격을 일정 수준 아래로 규제하는 것으로, 미리 정한 기본형 건축비에 택지비를 더한 뒤 그 이하로 아파트를 분양하는 제도를 말합니다.
둘, 분양가 상한제의 역사에 대해서 공부해본 결과 굴곡이 좀 있었네요. 중간에 폐지가되기도 하고요. 현재(2021년12월22일기준)는 다시 부활했습니다.
셋, 분양가 상한제에서 분양가격의 산정식을 공부해보면 아래와 같습니다.
- 분양가격 = 표준건축비용(기본형건축비 + 건축비 가산비용) + 택지비용(감정평가액 + 택지비 가산비)
넷, 법은 항상 바뀌게 되고, 지금도 바뀌고 있을지 모릅니다. 그러니 꼭 최신 사항은 국가법령정보센터를 통해서 더욱 많이 법적인 지식들을 쌓아가시는 저와 여러분 되시길 기원합니다.
오늘도 마지막까지 제 글을 끝까지 읽어주셔서 진심으로 감사드리고, 제 글이 조금이라도 여러분의 각자의 삶을 살아가시는데 도움이 되셨길 기원합니다.
앞으로도 더욱 좋은 블로그를 남기는 제가 되도록 노력하겠습니다.
그리고, 제 글을 읽으시면 말이 됩니다.
항상 말에는 반드시 삶을 움직이는 힘이 있습니다.
제가 열심히 정성스럽게 정리한 저만의 지식과 1일 1블로그하는 제 블로그에 담긴 글들을 통해서,
여러분들의 삶과 운명을 반드시 조각하시고 움직이시길 기원합니다.
이상입니다. 감사합니다.
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