63.오늘의 배움 한마디, 부동산투자자는 반드시 알아야할 토지 종류를 소개합니다. (feat. 토지란무엇인가)

블로그 목적 :

- "부동산투자자는 반드시 알아야할 토지 종류를 소개합니다." 대해서 공부및 정리후 나만의 노하우와 지식을 공유한다.

블로그 요약

 -  부동산투자자는 반드시 알아야할 대표적인 토지를 정리해보겠습니다.

블로그 상세 내용

우선, 토지(土地)에 대해서 알아볼까요?

출처 : 토지이음

토지의 정의에 대해서 알아보면 다음과 같은데요.

토지란, 쉽게 말해서 땅의 한자어이고요... 한자로는 土地 라고씁니다.
그리고 토지를 좀더 회계학적 용어(?)로 정리해보면...

 - 만약 개인이 토지를 취득했다라고 본다면...본인이 여러 자산 중에 하나를 취득했다라고 보면되고요..

즉, 토지를 매입 즉시, "나의 토지라는 자산이 증가했다" 라고 머릿속에 넣어 두시면 될것 같습니다. 

그리고, 밖에 나가보시면 아시겠지만, 같은 땅이라고 생각하더라도.....

간단하게 상가가 들어선 땅이 있을거고요, 아파트가 들어선 땅이 있을거고요. 학교나 도로가 들어선 땅이 있다는것을 확인할 수 있습니다.

즉,   같은 땅, 즉 토지라 하더라도 개인이나 기업이 어떤 용도로 활용하느냐에 따라 분류를 달리할 수 있게되는데요.

그리고, 분류라는 말이 나왔으니깐요... 

간단하게 예를 들어 설명해 보자면...기업이 매입한 토지를 사용한다는 가정을 해보죠...

만약 기업이 매입한 토지를 사용할때,  업무용으로 사용하는 토지라면 유형자산으로, 임대수익이나 시세차익을 위한 토지라면 투자부동산으로, 부동산매매업을 위한 토지라면 재고자산으로 분류하기도 합니다.

그런데 말입니다. 토지의 특성을 잠시보자면 건물과는 다르게 감가상각이 일어나지 않는 자산이기도 합니다.

건물이나, 자동차같은 경우는 내가 자산을 취득하자마자 바로 감가상각이 일어나는 자산이죠...

이런말도 있죠...외제차의 경우, 출고되어 바퀴가 땅에 닿자 마자 바로 몇천만원이 하늘로(?) 날라간다고요...

건물도 연식이되면서 점점 가치가 하락되어 나중에는 거의 가치를 받지 못하게됩니다. 

가끔, 단독주택을 매입하게되면 너무나 건물이 오래되어서 건물값은 안받고 땅값만으로 가치를 측정하기도 하는 것처럼요.

그런데, 감가상각이 무엇이냐고요...

감가상각(減價償却, depreciation)이란말은 토지를 제외한 고정 자산에 생기는 가치의 소모를 셈하는 회계상의 절차를 말하고요.

즉, 고정 자산 가치의 소모를 각 회계 연도에 할당하여 그 자산의 가격을 줄여 간다.라고 보시면됩니다.

경제학에서는 통상적으로 물건을 사용하다 보면 물건의 가치(공정가치 or 시장가치)가 감소하며실제로 가치가 줄어드는 현상을 감가상각이라 가정한다고 하고요...

하지만, 모든것이 예외가 있듯이, 토지에도 감가상각을하는 예외케이스도 있으나, 여기서는 생략하겠습니다.

정리하자면, 토지는 "땅"의 한자어이고, 매입즉시 회계학적으로 나에게 "자산"이 되며, 여러가지 종류가 있고, 경제학으로 봤을때, 감가상각이 일어나지 않는 자산이다라고 머릿속에 넣어두시면 될것 같네요..

그럼, 토지(土地)의 종류에 대해서 알아볼까요?

부동산학에서 정의하는 토지의 분류방법과 내용은 법률적/기술적/경제적 측면에서 다양하게 분류될 수 있다라고 나옵니다.

그럼, 토지에 대해서 자세하게 분류를 해보겠습니다.

하나, 택지/부지/대지가 있습니다. 

- 택지는 건축물을 건축할 수 있는 토지를 말합니다. 

     - 다시말해서, 주거용/상업용/공업용으로 이용될 수 있는 토지가 바로 택지라고 보시면 됩니다.

 - 부지는 건축이 가능한 택지외에 건축할 수 없는 하천부지/철도용 부지/도로용부지등도 포함하는 포괄적인 용어라도 보시면 되고요..

 - 대지(垈地)는 "측량 /수로조사 및 지적에 관한 법률" 상 용어이고 주택 or 업무용 건물을 건축할 수 있는 토지를 말함.

둘, 후보지 / 이행지가 있습니다.

 우선, 후보지는 임지지역/농지지역/택지지역 상호간에 용도 전환되는 토지를 말하고요..

 그리고, 이행지는 임지지역/농지지역/택지지역 중 세분된 지역 내에서 상호 간에 용도 전환되는 토지를 말합니다.

   - 임지지역(용재림지역/신탄림지역)

   - 농지지역(전지지역/답지지역/과수원지역)

   - 택지지역(주거지역/상업지역/공업지역) 

여기서 후보지와 이행지를 헷갈려하시는 분이 있으실텐데요...

간단하게 다른말로 말하자면..

 - 후보지는 임지지역, 농지지역, 택지지역 상호간에 다른 지역으로 전환되고 있는 지역의 토지
 - 이행지는 용도지역 내에서 지역 간 용도변경이 진행되고 있는 토지

여기서 가장 중요한 포인트는  후보지 는 상호간의 전환되고 있는 토지를 말하고,  이행지는 용도지역 내에서 전환되고 있는(이루어 지고 있는) 토지를 말하는데요. 한가지 유의할점은 반드시 진행의 상태 인지 아닌지를 봐야 합니다.   

만약 최종적으로 전환이 되었다면 더 이상 후보지나 이행지가 아닌 바뀐 용도가 이름이 되니깐요 참고하시고요..
즉, 후보지의 경우 상호간의 변경이되는 것이기 때문에 예를들어 택지지역에서 농지지역으로의 전환일 경우 반드시 지목이 변경됩니다.
하지만, 이행지의 경우 내에서 전환이므로 지목이 변경될 수도 있고, 변경되지 않을 수 도 있습니다. 이것또한 머릿속에 정리해두시면 좋을 것 같네요..​

셋, 대지/맹지가 있습니다.

우선, 대지(袋地)는 택지가 다른 택지에 둘러싸여 좁은 통로에 의해서 도로에 접하는 자루형의 모양을 띠게 되는 택지

     - 참고로 여기서 대지(袋地)와 위에서 설명한 대지(垈地)를 헷갈려 하시면 안됩니다. 

     - 둘다 한글로는 대지지만 여기서 대지는 부대 대(袋) 를 쓰고있고 위에 대지는 터 대(垈) 를 쓰고 있습니다.  
그리고, 맹지는 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 어떤 접속면도 가지지 못하는 토지, "건축법"에 의해서 건물을 세울 수 없게되어있습니다. 그래서 맹지는 항상 주의해야합니다. 
​
넷, 필지/획지가 있습니다.
우선, 필지는 하나의 지번이 붙는 토지의 법률상 등기 단위이고요,  토지 소유권의 범위를 표시하는 법적 개념입니다.

그리고, 획지는 감정평가상의 용어, 가격 수준이 비슷한 일단의 토지 면적단위를 말하는 경제적 개념이고요. 가격/면적이 표현되고, 부동산 활동에서 중시되니 꼭 머릿속에 넣어두시면 좋을것 같네요..
 

다섯, 나지(갱지/저지), 건부지, 공지가 있습니다.

우선, 나지는 지상에 건축물이 없는 토지, 공법상 규제는 있으나 사법상의 제한은 없는 토지이고, 경작용 토지로도 이용되지 않고 있는 빈터를 말합니다.

   -  참고) 일본에서는 나지를 갱지/저지로 구분합니다. 잠시 갱지와 나지에 대해서 알아보면...

   - 갱지는 지상에 건축물이 없는 토지, 공법상 규제는 있으나, 사법상의 제한이 없는, 임차권/지상권/지역권등 사법상의 권리가 설정되지 않는 택지를 말합니다.

   - 저지는 지상에 건축물이 없는 토지, 공법상규제도 있고 사법상의 제한도 있는, 지상권등 설정된 사법상 불완전 소유권의 택지를 말합니다.

그리고, 건부지는 택지 위에 건축물이 들어선 토지를 말하고요..

그리고, 공지는 부동산 공법에 의한 건폐율/용적률등의 제한으로 인해 한 필지 내에 건물을 꽉 메워서 건축하지 않고 남겨 둔 토지를 말합니다.​

여섯, 법지/빈지가 있습니다.

우선, 법지는 법으로만 소유하고 활용실익이 없는 토지. 즉, 측량면적에는 포함, 그러나 실제로 사용할 수 없는 면적을 말하고요.

그리고, 빈지는 법적소유권 인정하지 않으나 활용실익이 있는 토지를 말합니다.
예를들면,  바다와 육지사이의 해변토지가 이에 속합니다.​

일곱, 소지/선하지/포락지/공한지/유휴지/휴한지가 있습니다.

우선, 소지는 택지등으로 개발되기 이전의 자연 그대로의 토지를 말하고요.

선하지는 고압선 아래의 토지로 감정평가시 보통은 선하지 감가를 행하게됩니다.

그리고, 포락지는 지반이 절토되어 무너져 내린 토지, 논/밭등이 하천으로 변한 토지를 말하고요..

공한지는 도시 토지 중 지가상승만 기대하고 방치한 토지를 말합니다.

그리고, 유휴지는 바람직스럽지 못하게 놀리는 토지를 말하고요..

마지막으로 휴한지는 비옥도 회복이나 농지개량을 위해서 정상적으로 쉬고 있는 농지를 말합니다.

그럼, 결론은 정리해보겠습니다.

결론 

이제까지 "부동산투자자는 반드시 알아야할 토지 종류를 소개합니다." 에 대해서 알아봤는데요.

 - 주요내용을 정리해보면 아래와 같습니다.

하나, 부동산은 보통 법률적 /기술적/경제적으로 다양하게 분류될 수 있습니다.

둘, 토지는 종류가 많은 관계로 아래와 같이 보통 크게 7가지로 구분해서 머릿속에 넣어두시면 좋을것 같네요.  

하나, 택지/부지/대지(垈地)가 있습니다. 

둘, 후보지 / 이행지가 있습니다.

셋, 대지(袋地)/맹지가 있습니다.

넷, 필지/획지가 있습니다.

다섯, 나지(갱지/저지), 건부지, 공지가 있습니다.

여섯, 법지/빈지가 있습니다.

일곱, 소지/선하지/포락지/공한지/유휴지/휴한지가 있습니다.

오늘도 마지막까지 제 글을 끝까지 읽어주셔서 진심으로 감사드리고, 제 글이 조금이라도 여러분의 각자의 삶을 살아가시는데 도움이 되셨길 기원합니다.

앞으로도 더욱 좋은 블로그를 남기는 제가 되도록 노력하겠습니다.

​그리고, 제 글을 읽으시면 말이 됩니다.

항상 말에는 반드시 삶을 움직이는 힘이 있습니다.

제가 열심히 정성스럽게 정리한 저만의 지식과 1일 1블로그하는 제 블로그에 담긴 글들을 통해서,

여러분들의 삶과 운명을 반드시 조각하시고 움직이시길 기원합니다.​

이상입니다. 감사합니다.