임차권 등기 명령에 대해서 알아보기

안녕하세요..
오늘의 블로그는 임차권등기명령제도에 대해서 간략하게 정리해보려고 합니다. 
그리고 7월19일부터 변화되는 내용도 소개해드릴께요~

우선, 임차권등기명령제도의 개념에 대해서 정리해볼까요? 

임차권등기명령제도는  "주택임대차보호법"은 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다.

이러한 문제를 해결하기 위해 임차권등기명령제도는 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도를 말합니다. 

즉, 세입자의 사정으로 이사를 나가야 하는 상황이 발생했을때, 등기부등본에 세입자가 보증금을 돌려받을 의무가 있음을 남겨두는 것을 말하고요.
임차권 등기명령이 되면 마치 그집에 계속살고 있는 거와 같은 효력이 발생한다고 보시면 됩니다.

그리고 전세보증금 반환보험에 가입했어도 보증기관을 통해 보증금을 돌려받기위해서는 임차권 등기가 필수라는 사실 꼭 머릿속에 넣어두셔야 하겠죠?

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그럼 신청요건에 대해서 간단하게 정리해볼까요?

임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제1항).

 
참고로, 임차인은 임대차가 종료되어야 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
즉, 계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우는 물론, 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

그리고, 임차보증금을 돌려받지 못한 경우란 임차보증금의 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론, 일부라도 돌려받지 못한 경우도 포함됩니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제2조제1항제5호).

그럼, 지금까지의 신청방법과 앞으로 변화되는 부분에 대해서 설명드릴께요~

지금까지의 신청방법을 간략하게 말씀드리자면요.
등기부 등본에 무엇인가를 기재하려면 집주인의 동의를 받아야 합니다. 
하지만 계약기간이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못했을경우, 집주인 동의 없이도 가능해집니다.
다만, 지금까지 절차가 아주 복잡했었는데요.

해당 관할 법원에 신청서를 제출하면 법원에서 내용검토후 임차권등기를 하겠다는 사실을 우편으로 집주인에게 알려주게됩니다.
다시말해서, 집주인에게 법원의 결정문이 도착해야 임차권 등기가 진행되는데요.
만약 집주인이 일부러 피해버리면 어떻게 될까요? 이 과정을 반복하게 되겠죠?

몇번을 반복한 후 집주인이 우편으로 내용을 받을 수 없다고 판단하면, 법원이 게시판에 내용을 게시하는 "공시송달"을 진행하게 됩니다. 

바로 이 과정을 모두 마친 후에야 임차권 등기가 이루어지죠.
이런경우 임차권등기까지 몇달이 걸리고, 그때까지 세입자는 이사를 갈 수 가 없겠죠? 얼마나 불합리합니까?

앞으로는 이런 불합리한 내용이 시정됩니다. 즉, 변화되는 부분이 바로 임차권등기가 즉시 가능하다는 점입니다.
7월 19일부터 법원에서 임차권 등기 결정이 되면, 집주인에게 내용을 송달하지 않아도 즉시 임차권등기가 가능해지도록 바뀐다는 사실! 이제 머릿속에 넣어두셔야 하고요.

하지만, 계약만료전에 등록하는 방법은 여전히 집주인의  동의가 필요합니다. 
그리고, 임차권 등기가 있다는 것은 집주인이 보증금을 제때 주지 못한다는 인식을 줄 수 있기에,
집주인이 꺼려하는 편이라 계약만료전에 임차권등기를 하기는 쉽지 않겠죠?

마지막으로 임차권등기의 효과 3가지에 대해서 정리해보면 아래와 같은데요..

1. 대항력 및 우선변제권의 유지
 임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에, 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제5항 단서).

 따라서 임차인이 임차권등기 이후에 이사를 가더라도 여전히 종전의 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권은 유지되므로 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다.

2.대항력 및 우선변제권의 취득
 임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에, 임차권등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제5항 본문).
 다만, 임차권등기를 마치면, 그 등기 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권의 취득여부를 판단하기 때문에 임차권등기 이전에 임차주택에 대한 저당권 등의 담보권이 설정된 경우에는 담보권실행을 위한 경매절차에서 매각허가를 받은 매수인에게 대항하거나 그 담보권보다 우선하여 배당을 받을 수는 없게 됩니다.

3.소액보증금의 최우선변제권 배제
 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금의 우선변제를 받을 수 없게 됩니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제6항).

이것은 임차권등기 후의 소액임차인에 의한 최우선변제권의 행사로 임차권등기를 한 임차인이 입을지 모르는 예상하지 못한 손해를 방지하기 위한 취지입니다.

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그런데말입니다.
임차권등기명령이 무효가 될 수 있는 경우 두 가지가 있다고 하는데요?

첫번째, 임차권 등기명령 신청 후 곧바로 이사를 가면 안 됩니다.
등기부등본에 임대차등기명령이 신청한 내용이 등록돼야 효력이 발생하는데 그 기간이 보통 1~2주 정도 걸리게 됩니다. 
그런데 임대차 등기명령 신청 직후 이사를 가 전입신고를 하게 되면 임차권 등기 효력이 사라질 수 있습니다. 
즉, 이 때문에 여유를 두고 이사 날짜를 잡는 게 좋겠죠?

두번째, 집주인이 보증금 전액을 돌려주기 전까지 임차권 등기명령을 해제해 주면 안 됩니다.
일부 임대인들이 보증금 일부만 돌려주면서 임차권 등기명령을 해제해달라고 할 수 있는데요.
만약, 보증금 일부만 받고 임차권등기명령 해제를 하게 되면 대항력과 우선변제권을 잃게 돼 나머지 보증금을 못 받을 수도 있으니 반드시 전액을 받은 후 임차권등기명령을 해제하셔야 합니다.
현행법상 임차권등기명령신청해제 보다는 보증금반환의무가 먼저 이뤄져야 하니깐요?

아무튼 오늘은 임차권등기명령에 대해서 정리해보았고요..

앞으로도 더좋은 컨텐츠와 유익한 컨텐츠로 찾아뵙도록 노력해 볼께요~

감사합니다.

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