블로그 목적 :
- "부동산관련 알아두면 좋은 단어 4가지를 소개합니다. " 대해서 공부및 정리후 나만의 노하우와 지식을 공유한다.
블로그 요약
· 부동산 공부 시 머릿속에 넣어두면 좋을 4가지 단어를 정리해보겠습니다.
블로그 상세 내용
"부동산관련 알아두면 좋은 단어" 4가지에 대해서 알아볼까요?
우선, 제가 부동산에 대해서 공부하다가, 느끼는 점이 한가지 있었는데요.
부동산관련 공부를하거나 투자를 시작하려고 할때, 항상 어디선가 마주치는(?) 단어들이지만, 저에게는 좀 어렵게 느껴지는 단어 4가지가 있었는데요..
오늘은 그부분을 정리하고 공유해 보려고 합니다.
- 제가 생각하기로는, 아래 소개할 4가지단어에 대해서 어느정도 머릿속에 넣어 두시면, 앞으로 평생공부하고 투자할 부동산을 이해하기가 더욱 좋을 것같아서 정리해서 공유해드리려고합니다.
하나, "필지" 라는 단어 입니다.
- 결론부터 말씀드리면, 간단하게 필지는 바로 토지를 세는 단위인데요....
보통, 아파트는 한채/두채/세채로 세고, 사람은 한명/두명/세명으로 셉니다.
그리고 토지는 "한 필지" , "두 필지", "셋 필지" 로 세는대요..
한필지마다 하나의 지번이 부여되고 있습니다. 그리고 해당 필지라는 개념은 "토지의 크기 및 지가" 와는 아무런 상관이 없습니다.
필지에 대해서 좀 더 자세하게 알아보면 아래와 같습니다.
- 필지(筆地), 필(筆)은 구획된 논/밭/임야/대지 따위를 세는단위입니다.
다시말해서 땅에 대한 소유권이나 건물이 앉은 터를 기준으로 해서, 토지구역경계로 갈라 정한 국토를 등록하는 기본단위이기도 합니다.
또한 필지는 도시에서 용도지역/용도지구를 구분하는 도시계획에서 기초단위이기도 합니다.
개별 필지는 지번과 지목을 가지게되고, 도시지역에 있는 필지는 토지이용계획이 부여됩니다.
둘, "지분경매"라는 단어 입니다.
지분 경매에 대한 설명을 하기전에 간단한 예로 "주식"을 들어보겠습니다.
참고로, 저는 삼성전자 주주인데요... 구글에서 연중으로 보시면 연간누계가 -15.54%를 기록하고 있네요..
그리고, 요즘들어 삼성전자가 많이 하락을 해서, 아마도 시청자분들 중 삼성전자 주주님이 계시다면, 불안해하시는 분도 있으실텐데요..
하지만, 제가 생각할때는 주식은 "쌀때사서 비쌀때 팔아야 수익이 나는 구조" 입니다.
즉, 지금은 아무리봐도 싼구간이고, 삼성전자 주식이 저평가되어 있는 구간입니다.
그래서, 저는 불안한 마음보다는 "이것이! 기회다" 하고 요즘 떨어질때마다 조끔씩 주식을 분할매수하고 있는데요...
만약 제가 삼성전자우 주식을 500주를 가지고 있다치면, 삼성전자의 총 지분 중 500주에 대한 지분을 소유하고 있는것이 됩니다.
즉 500주의 지분을 가지고, 삼성전자와 동업하고 있는 관계라는 것이죠...
부동산도 이런게 가능합니다. 다시말해서, 부동산을 지분의 형태로 다수가 소유하고 있는 것이 가능하다는 의미를 말씀드리는 것입니다.
경매를 하시려면 꼭 접속해야할 사이트를 소개하자면, "대한민국 법원 법원경매정보" 사이트인데요..
해당 사이트에서 현재 경매관련 물건들을 조회해 볼 수 있습니다.
아래는 제가 해당사이트에서 찾아본 지분경매의 예시이고, 비고란에 "공유자우선매수권제한있음" 이라고 적혀있는데요..
매각물건명세서에 특별매각조건으로 공유자우선매수권 제한이 걸려있음을 고지하고 있습니다.
그럼, "공유자우선매수권 제한"은 무슨말일까요?
공유자우선매수신고제도는 공유자에게 최우선해서 매각을 해주는 제도 입니다.
그 이유는 하나의 부동산에 서로 잘 모르는 사람들이 공유로 소유할 경우 분쟁이 많이 생길수 있으므로 이미 소유권을 가지고 있는 공유자에게 우선매수권을 주고 있는 것입니다.
공유자 우선매수신고를 허용하는 근거법은 민사집행법입니다.
민사집행법 제140조에서 공유자의 우선매수권에 대해 규정하고 있는데요..
제1항을 보시면 “공유자는 매각기일까지 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다”고 명시하고 있습니다.
그리고, 제2항에서 “제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다”고 규정하고 있습니다.
그리고, 제3항에서 “여러 사람의 공유자가 우선매수하겠다는 신고를 하고 제2항의 절차를 마친 때에는 특별한 협의가 없으면 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 매수하게 한다”고 명시하고 있습니다.
그리고, 제4항에서 “제1항의 규정에 따라 공유자가 우선매수신고를 한 경우에는 최고가매수신고인을 제114조의 차순위매수신고인으로 본다”고 규정하고 있습니다.
이와 같이, 우리나라 민사집행법에서는 경매물건의 다른 공유자에게 우선매수신고를 허용함으로써 여러 입찰자보다 유리한 입장에 서게 하고 있습니다.
만일, 일부지분이 경매로 나온 물건에 대해 공유자로 하여금 우선매수신고를 제한없이 허용하면 어떻게 될까요?
만약 그런경우가 발생한다면, 해당 경매물건은 입찰자가 선뜻 나서지 않아 유찰이 많아질 것이고,
그 결과 매각가격이 낮아질 것이며, 그때 공유자가 매우 저렴하게 매수하게 될 것인데요..
이부분은 결코 바람직한 모습이 아니고 공유자 우선매수신고제도의 취지에도 부합되지 않는것입니다.
정리하자면, 부동산도 주식처럼 지분형태로 다수가 소유하는게 가능하다는 것이고, 그 중에서 특정 지분권자의 지분만 경매로 나온경우, 대부분 사람들에게 관심을 받지 못하기때문에 저가에 낙찰될 경우가 많으니 활용하시면 좋은 기회가 될것 같네요..
셋, "대위등기"라는 단어 입니다.
결론부터 말씀드리면,
- 대위등기란 등기의무자인 채무자가 할 등기 신청을 등기권리자인 채권자가 대신하여 등기하는 것을 말합니다.
예를들면,
- 타인이 돈을 빌려주고 본인의 부동산에 근저당설정을 해주기로 했지만, 설정하는데 권리상의 문제가 있거나 지분권자의 동의를 받아 못해서, 이를 기피하고 시간을 차일피일 미루는 경우에는 어떻게 될까요?
즉, 돈을 빌려준 사람은 자신이 빌려준 금전소비대차에 근거해 본인이 채무자를 대신하여 등기를 신청할 수 있게됩니다.
정리하자면, 이부분을 우리는 "대위등기"라고 부릅니다.
참고로, 머릿속에 대위등기의 역할은 채권자의 권리를 보호하고 채무자의 재산에 법적 조치를 취하여 자신의 권리를 찾도록 하는 합법적인 채권자 보호의 방법이라고 넣어두시면 될것 같습니다.
넷, "법정지상권"이라는 단어 입니다.
법정지상권(法定地上權)에 대해서 알아보면 아래와 같습니다.
법정지상권은 법적으로 토지와 건물의 소유자가 달라지게 될 경우, 토지와 건물의 소유자 간에 토지 이용권에 대한 분쟁이 발생될 수 있는데, 이러한 문제를 해결하기 위해 건물 소유자에게 법률상 토지를 이용할 수 있도록 하는 취지로 제도화 된 것입니다.
즉, 우리나라에서는 영미권과 달리 토지와 건물의 소유권이 별개라는 점에서 생긴 제도이기도 합니다.
즉, 해당 제도의 존재이유에 대해서 알아보면, 건물이 철거됨으로써 생길 수 있는 사회 경제적 손실을 방지하려는 공익의 실현이라고 보시면 됩니다.
결론
이제까지 "부동산관련 알아두면 좋은 단어 4가지를 소개합니다." 에 대해서 알아봤는데요.
- 주요내용을 정리해본다면 다음과 같습니다.
하나, 필지(筆地), 필(筆)은 구획된 논/밭/임야/대지 따위를 세는단위입니다.
둘, 만약 제가 삼성전자우 주식을 500주를 가지고 있다치면, 삼성전자의 총 지분 중 500주에 대한 지분을 소유하고 있는것이 됩니다. 즉 500주의 지분을 가지고, 삼성전자와 동업하고 있는 관계라는 것이죠...
부동산도 이런게 가능합니다. 다시말해서, 부동산을 지분의 형태로 다수가 소유하고 있는 것이 가능하다는 의미를 말씀드리는 것입니다.
셋, 대위등기란 등기의무자인 채무자가 할 등기 신청을 등기권리자인 채권자가 대신하여 등기하는 것을 말합니다.
넷, 법정지상권은 법적으로 토지와 건물의 소유자가 달라지게 될 경우, 토지와 건물의 소유자 간에 토지 이용권에 대한 분쟁이 발생될 수 있는데, 이러한 문제를 해결하기 위해 건물 소유자에게 법률상 토지를 이용할 수 있도록 하는 취지로 제도화 된 것입니다.
오늘도 마지막까지 제 글을 끝까지 읽어주셔서 진심으로 감사드리고, 제 글이 조금이라도 여러분의 각자의 삶을 살아가시는데 도움이 되셨길 기원합니다.
앞으로도 더욱 좋은 블로그를 남기는 제가 되도록 노력하겠습니다.
그리고, 제 글을 읽으시면 말이 됩니다.
항상 말에는 반드시 삶을 움직이는 힘이 있습니다.
제가 열심히 정성스럽게 정리한 저만의 지식과 1일 1블로그하는 제 블로그에 담긴 글들을 통해서,
여러분들의 삶과 운명을 반드시 조각하시고 움직이시길 기원합니다.
이상입니다. 감사합니다.
