블로그 목적 :
- "부동산관련 임대차계약시 꼭 알아야할 내용을 소개합니다. " 대해서 공부및 정리후 나만의 노하우와 지식을 공유한다.
블로그 요약
· 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법이 생겨난 이유를 정리해보겠습니다.
· 등기없이 대항력을 갖추는 방법에 대해서 정리해보겠습니다.
블로그 상세 내용
주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법이 생겨난이유를 알아볼까요?
우선, 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법의 제정일자에 대해서 알아보면 아래와 같습니다.
- 주택임대차보호법은 1981년 제정되었으며, 상가건물임대차보호법은 2002년 제정되어 현재 시행되고 있습니다.
그럼, 왜 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법이 제정되어 현재 시행되고 있을까요?
- 해당 내용에 대해서 간단한 예시를 들어 설명드리겠습니다.
우선, 해당 주택에 대해서 김씨와 최씨사이에는 임대차 계약관계가 있었습니다.
조건은 계약일자 2021년 4월 1일이고, 임대기간은 2021년 4월5일 ~ 2023년 4월5일(2년)이며, 보증금은 1억원, 월차임은 100만원이였습니다.
그런데요. 갑자기 임대차기간 도중에 임대인이였던 김씨가 임차인 최씨 모르게 제3자인 이씨에게 주택을 매도하게됩니다.
이런상황에서, 새로운 소유자가 된 이씨와 기존 임차인 최씨 사이에는 분쟁이 발생하게되는데요..
- 우선 매수인 이씨가 기존임차인 최씨에게 말합니다.
- "지금 당장 나가세요! 참고로 보증금은 돌려드릴 수 없습니다." 라고요...
- 임차인 최씨는 당황하게되고, 아래와 같이 말합니다.
- "못나가요! 그런데 제 보증금은 왜 안돌려주시나요?" 라고요....
만약 이상황에서 누구의 말이 맞을 까요?
결론부터 말씀드리자면, 매수인 이씨의 주장이 법적으로 인정됩니다.
왜냐하면, 임차인 최씨는 제3자이자 새로운 소유자가된 이씨에게 대항할 수 있는 대항력이 갖춰져 있지않기 때문입니다.
여기서 대항력이라는 것이 등장하게되는데요....대항력에 대해서 알아보면 아래와 같습니다.
- 대항력의 내용 = 지위의 승계 라고 보시면 되는데요...
임대차보호법상 "임차주택및 상가건물의 양수인" 이 임대인의 지위를 승계한것으로 본다는 의미입니다.
다시말해서, 양도인(임대인)과 임차인간 체결된 계약내용을 양수인이 그대로 승계한다는 것이고, 임차인은 임대차기간동안 양수인에게 임차권의 존속을 보장받는다는 것입니다.
이것은 임차인은 전 임대인과 정한 차임액을 양수인에게 주장할 수 있다는 것을 말하며, 보증금 반환의 채무는 양수인에게 승계된다는 것을 의미합니다.
그리고, 결과적으로 전 임대인은 해당 의무를 면하게 됩니다. (면책적 채무인수)
즉, 기존임차인인 최씨가 제3자인 매수인 이씨에게 위에서 설명했던 대항력을 갖추고 대항을 하려면 임차권설정등기 또는 전세권설정등기를 마쳐야 했습니다.
하지만, 해당 등기는 등기의무자와 등기권리자가 공동으로 신청해야하는데요.
만약 임차인 홀로한 등기를 통해서는 대항력을 갖출 수 가 없는 부분이 존재합니다.
즉, 이런상황에서 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법이 없던시절에는 임차인이 어려움을 많이 겪었었는데요..
다시말해서, 공동신청이라는 사실을 몰랐던 임차인이 많았다고 합니다.
그래서 부동산공부는 내 소중한 자산을 지키기 위해서 꼭 필요한 부분입니다. !
정리하자면, 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법이 제정되어 현재 시행되고 있는 이유는 사회적 약자인 임차인의 어려움을 해소하기 위해서 제정되고 시행되고 있습니다.
주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법이 생기면서 "나홀로 대항력" 이라는 부분이 생겨나는데요..
그럼, 등기없이 대항력을 갖추는 방법에 대해서 알아볼까요?
우선, 주택임대차에 대해서 먼저 알아보면 아래와 같습니다.
- 주택임대차는 등기가 없이도, 2가지 조건을 만족하면 마치 등기가된것처럼 대항력을 보유하게 되는데요..
- 해당 조건을 말씀드리면, 주택의 "인도" + "전입신고(주민등록)" 를 마치시면, 다음날 00:00부터 대항력이 발생하게됩니다. (여기서 주의해야할 점이 대항력을 갖추게되는 시점이 당일이 아니라 다음날 00:00 부터라는 사실이죠!)
즉, "주택임대차보호법" 은 사회적 약자인 임차인이 임대인의 도움없이 "홀로" 대항력을 갖출 수 있게 하여 임차인을 보호하는 법이라고 머릿속에 넣어두시면 됩니다.
그런데 말입니다. 여기서 유의해야할 점이 있는데요...대항력을 갖추기는 시점이 애매합니다. 당일이 아니라 다음날 00:00분이라는 거죠...
주택임대차보호법 제3조 제1항에서는 임대차의 대항력에 관해 규정하면서 그 등기가 없는 경우 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대해 효력이 생긴다고 규정하고 있습니다.
이말은 만약에, 2021년 10월 18일 오전 11시에 전입신고가 되었다고 가정하고, 같은날 오후 4시에 다른 등기의 신청이 접수되었다고한다면 말입니다.
- 예를들어, 소유권이전등기나 근저당권설정등기의 신청이 접수가 되었다면, 전입신고로 인한 대항력은 다음날 00:00분이므로 그 순위가 밀리게 되는 결과를 초래합니다.
한때 이부분 때문에, 만약 해당 주택이 경매로 넘어갈 경우, 근저당권설정등기보다 후순위가 되기때문에 소중한 보증금을 날릴 수 도 있는 사태도 있었고, 여러모로 말이 많고 현재도 해결되지 않는 부분입니다.
그럼 어떻게 해결해야 할까요? 아쉽게도 해당사항에 대해서 아직까지 해결할 수 있는 방법은 원칙적으로는 없는데요..
보통 임대차 계약을 할 때 주택 인도와 전입신고, 확정일자를 모두 갖추어야 법의 보호를 받을 수 있다는 것은 널리 알려져 있습니다.
그리고, 공인중개사를 통해 임대차 계약을 체결하면서 부동산등기부등본을 살펴보고 선순위 근저당권 등이 설정돼 있는지를 확인해 본 뒤 계약을 체결하고요.
그리고 마지막으로 잔금을 지급하기 직전 다시 한번 부동산등기부등본을 살펴봐서 이때도 아무런 문제가 없으면 안심하고 잔금을 지급한 뒤 전입신고를 합니다.
그런데요 보통 사람들은 주택을 인도받고 전입신고를 마치면 ‘그 다음날부터’ 대항력이 생긴다는 것이 법률적으로 어떤 의미를 가지는지에 대해 깊이 생각하지 않는 분들이 많은 것같습니다.
즉, 해당일이 흔한 일은 아니겠지만, 임대인이 잔금을 지급받은 후 곧바로 누군가에게 근저당권을 설정해 준다면 임차인의 입장에서는 마른하늘에 날벼락을 맞는 것과 같은 결과를 초래할 수 있기때문에 임대차계약시 꼭 신경써야하는 부분입니다.
하지만, 원칙적인 해결은 되지않아도 임대차 계약 시 특약사항을 통해서 대응하고 방지는 할 수 있을것 같습니다.
항상 모든일에는 해결이 안되는 부분이 있다면, 반드시 대응하고 방지할 수 있는 방법을 꼭 갖추는 습관을 가져야합니다.
아무튼 만약, 잔금일에 잔금지급과 동시에 주택 인도를 받고, 전입신고를 해야 하는 상황이라고 가정해보겠습니다.
그러면, 계약서 작성 시 가급적 계약서에 아래 내용을 명시하면 좋을 것 같습니다.
- "임대인은 잔금지급일이 경과하기 전까지는 근저당권설정 등 행위를 하지 않으며, 위반 시 임대차 계약을 무효로 한다"는 특약을 명시하는 것 말입니다.
즉, 이런 특약을 명시하면 조금이나마 임차인의 위험부담을 줄이는 방법이 될 수 있을 것으로 보이고요..
그런데 말입니다.
- 만일 임대인이 특약에 명시가 되었는데도 약속을 어기고 근저당권을 설정한 경우는 어떻게 해야할까요 ?
임차인이 위 특약을 근거로 임대차 계약을 무효로 하고 보증금을 돌려받을 수 있다고 하더라도 큰 문제가 남게되는데요.
왜냐하면, 계약을 무효로 하더라도 보증금을 반환받기 위해서는 살고 있는 집을 다시 돌려주어야 하는데요.
임차인의 입장에서는 당장 이사 갈 집을 다시 구하는 것은 현실적으로 매우 어려운 문제입니다.
만약, 다행히도 금방 다른 집을 구한다 하더라도 또다시 이사하는데 드는 비용과 노력을 고려하면 단순히 보증금만 돌려받는 것은 오히려 손해가 될 수 있는 형국입니다.
그렇다고 계약 기간이 끝날 때까지 기다리는 것도 불안해서 못 견딜 것이 뻔하고요...이러한 점을 고려한다면, 계약 위반 시 계약을 무효로 하는 것에 그쳐서는 안되고요.
제생각으로는 가능하다면 위 특약에 배상내역도 포함하면, 더욱 제대로된 방지책이 될것 같네요..
- 예를들면, 배상내역에 "보증금 반환"과 별도로 얼마를 추가로 배상한다는 내용 추가 처럼요...
그럼, 상가건물임대차보호법에 대해서도 알아볼까요?
결론부터 말씀드리면, 상가건물임대차보호법도 이와 동일한 취지로 임차인을 보호하는 특별법입니다.
- 다시말해서, 상가건물임대차는 등기가 없어도 임차인이 "점유" + "사업자등록신청"을 마치게되면, 다음날부터 대항력이 생기게되는데요...
위에서 말한 "전입신고" 대신 상가건물은 "사업자등록신청"을 한다는 사실을 머릿속에 넣어두시면 될것 같네요...
결론
이제까지 "부동산관련 임대차계약시 꼭 알아야할 내용을 소개합니다." 에 대해서 알아봤는데요.
- 주요내용을 정리해본다면 다음과 같습니다.
하나, 주택임대차보호법은 1981년 제정되었으며, 상가건물임대차보호법은 2002년 제정되어 현재 시행되고 있습니다.
둘, 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법이 제정되어 현재 시행되고 있는 이유는 사회적 약자인 임차인의 어려움을 해소하기 위해서 제정되고 시행되고 있습니다.
셋, 주택임대차는 등기가 없이도, 2가지 조건을 만족하면 마치 등기가된것처럼 대항력을 갖출 수 있습니다.
- 주택임대차의 대항력 조건 = "인도" + "전입신고(주민등록)"
- 상가건물임대차의 대항력 조건 = "점유" + "사업자등록신청"
넷, 대항력에 대해서 주의할점은 대항력을 갖추게 되는 시점이 당일이 아니라 다음날 00:00 부터라는 사실입니다.
다시말해서, 흔한 일은 아니겠지만 임대인이 잔금을 지급받은 후 곧바로 누군가에게 근저당권을 설정해 준다면 임차인의 입장에서는 마른하늘에 날벼락을 맞는 것과 같은 결과를 초래할 수 있습니다.
즉, 원칙적인 해결은 되지않아도 임대차 계약 시 특약사항을 통해서 대응하고 방지해야 합니다.
항상 모든일에는 해결이 안되는 부분이 있다면, 반드시 대응하고 방지할 수 있는 방법을 꼭 갖추는 습관을 가져야합니다.
오늘도 마지막까지 제 글을 끝까지 읽어주셔서 진심으로 감사드리고, 제 글이 조금이라도 여러분의 각자의 삶을 살아가시는데 도움이 되셨길 기원합니다.
앞으로도 더욱 좋은 블로그를 남기는 제가 되도록 노력하겠습니다.
그리고, 제 글을 읽으시면 말이 됩니다.
항상 말에는 반드시 삶을 움직이는 힘이 있습니다.
제가 열심히 정성스럽게 정리한 저만의 지식과 1일 1블로그하는 제 블로그에 담긴 글들을 통해서,
여러분들의 삶과 운명을 반드시 조각하시고 움직이시길 기원합니다.
이상입니다. 감사합니다.
