블로그 목적 :
- "부동산관련 선순위 제한권리와 대항력의 효력을 소개합니다." 대해서 공부및 정리후 나만의 노하우와 지식을 공유한다.
블로그 요약
하나, 부동산관련 선순위 제한권리와 대항력의 효력에 대해서 정리해보겟습니다.
· 해당 주택이 매매가 되었을 경우의 대항력에 대한 효력을 정리해보겠습니다.
· 해당 주택이 경매로 낙찰 되었을 경우의 대항력에 대한 효력을 정리해보겠습니다.
둘, 부동산 공부시 "케이스노트" 사이트를 통해서 왜 판례와 익숙해야 되는지에 대해서 알아보겠습니다.
블로그 상세 내용
우선, 한가지 사례를 들어보겠습니다.
부동산등기사항전부증명서(등기부등본)을 확인해봤더니 김모씨 소유의 동일한 건물에 아래와 같은 제한권리가 존재한다고 가정해 보겠습니다.
- 2020년 7월 20일, 근저당권설정등기, 채권최고액 5억 5000만원, 근저당권자 매직은행
- 2021년 7월 20일, 전입신고, 임차인 최모씨, 임대기간 2021년 7월 20일 ~2023년 7월20일, 보증금 3억원 / 월세 50만원
그럼, 임대차계약중 해당주택이 매매가 되었을 경우, 대항력의 효력을 알아볼까요?
해당 부동산이 2021년 10월 20일자로 7억원에 "매매" 되어 매수인 이모씨에게 팔리게되면, 어떻게 될까요?
- 만약 매도인 김모씨가 제한권리를 소멸시켜주지 않는다면, 매수인 이모씨는 근저당권부 피담보채무액을 상환해야할 "책임" 이 있습니다.
그리고, 매수인 이모씨는 매도인 김모씨가 부담하는 임대차관계로 인한 임대인의 지위를 모두 인수해야 합니다.
결과적으로, 임차인 최모씨의 "인도" + "전입신고(주민등록)"로 인한 대항력은 효력을 발휘하게 됩니다.
그런데, 임대차계약중 해당주택이 경매로 낙찰 되었을 경우, 대항력의 효력을 알아볼까요?
해당 부동산이 2021년 10월 20일자로 6억원에 낙찰자 강모씨에게 낙찰 되었다면, 어떻게 될까요?
- 이경우는 경매 특유의 "말소기준권리" 라는 것이 발동되어, 경매가 진행되고 건물이 매각(매각대금완납)되면, 근저당권은 항상 소멸되게 됩니다.
결과적으로, 낙찰자 강모씨는 근저당권에 대한 "책임" 이 전혀 없다는 말이되고, 제일 먼저 경료된 근저당권은 "말소기준권리"가 됩니다.
즉, 말소기준권리보다 후순위로 창출된 권리는 원칙적으로 모두 대항력을 상실하고 소멸하게됩니다.
결과적으로, 해당주택이 경매로 낙찰된경우 "말소기준권리" 보다 후순위인 임차인 최모씨는 대항력을 발휘하지 못하게되어, 2021년 10월 20일자로 쫒겨날 운명에 처하게되고, 보증금역시 낙찰자 강모씨에게 전혀 반환청구를 주장하지 못하게됩니다.
정리하자면, 임대차계약을 할때는 반드시 최악의 상황도 항상 염두에 두어야 하기때문에, 즉 해당 주택이 경매로 넘어갈 경우도 발생할수 있다라는 생각을 해야합니다.
그리고, 해당 사항을 전제하에 계약할때, 중도금치를때, 잔금치를때 등등 부동산등기사항전부증명서(등기부등본)을 꼼꼼하게 확인해서, 임차인이 할 전입신고보다 근저당설정등기와 같은 선순위 제한권리가 존재하는지 확인 후 임대차계약에 임해야할 것 입니다.
추가적으로 말씀드리면,
부동산 공부를 하실때 "케이스노트" 라는 사이트를 통해서 법원의 판례들을 확인해보시는 습관을 들이셔도 좋을것 같은데요..
- 왜냐하면, 부동산은 법과 관련이 많기때문에 평소에 꾸준히 법조항과 판례들을 습관을 통해서 익숙하게 만들어 놓는다면, 장래에 반드시 도움이 될것이라고 생각되어 집니다.
그럼, "케이스노트" 사이트에 방문해서 그외에 대항요건으로서의 "전입신고(주민등록)" 관련 판례를 확인해 볼까요?
아래, 판례는 대판 94다27427 인데요.
- 주요 내용을 확인해 보자면, 판시사항과 판결요지를 확인해 보시면 됩니다.
우선 판시사항을 보시면....
- 가, 주민등록이 어떤 임대차에 대한 공시의 효력이 있는지에 대한 판단기준
- 나, 연립주택 중 1개 세대에 대한 미등기전세권자가 연립주택 동호수를 기재하지 아니하고 그 지번만을신고해서 주민등록된 경우, 그 주민등록이 미등기전세권에 대한 유효한 공시방법으로 볼 수 없다고 한 사례 입니다.
즉, 여기서 배울 수 있는 점은 공동주택의 경우 주의를 요하게되는데요.
- 연립주택관련 주민등록을 할때, 지번만을 등록한 경우 유효한 공시방법이 아니기때문에 반드시 정확한 동/호수도 반드시 기재해야한다는 사실입니다.
결론
이제까지 "부동산관련 선순위 제한권리와 대항력의 효력을 소개합니다." 에 대해서 알아봤는데요.
- 주요내용을 정리해본다면 다음과 같습니다.
하나, 임대차계약중 해당주택이 매매가 되었을 경우, 만약 매도인 김모씨가 제한권리를 소멸시켜주지 않는다면, 매수인 이모씨는 근저당권부 피담보채무액을 상환해야할 "책임" 이 있습니다. 그리고, 매수인 이모씨는 매도인 김모씨가 부담하는 임대차관계로 인한 임대인의 지위를 모두 인수해야 합니다.
즉, 후순위인 임차인 최모씨의 "인도" + "전입신고(주민등록)"로 인한 대항력은 효력을 발휘하게됩니다.
둘, 임대차계약중 해당주택이 경매로 낙찰 되었을 경우, 경매 특유의 "말소기준권리" 라는 것이 발동되어, 경매가 진행되고 건물이 매각(매각대금완납)되면, 근저당권은 항상 소멸되게 됩니다.
결과적으로, 말소기준권리보다 후순위로 창출된 권리는 원칙적으로 모두 대항력을 상실하고 소멸하게됩니다.
즉, 후순위인 임차인 최모씨의 "인도" + "전입신고(주민등록)"로 인한 대항력은 효력을 발휘하지 못하게 됩니다.
셋, 부동산 공부를 하실때 "케이스노트" 라는 사이트를 통해서 법원의 판례들을 확인해보시는 습관을 들이셔도 좋을것 같은데요..
- 왜냐하면, 부동산은 법과 관련이 많기때문에 평소에 꾸준히 법조항과 판례들을 습관을 통해서 익숙하게 만들어 놓는다면, 장래에 반드시 도움이 될것이라고 생각되어 집니다.
오늘도 마지막까지 제 글을 끝까지 읽어주셔서 진심으로 감사드리고, 제 글이 조금이라도 여러분의 각자의 삶을 살아가시는데 도움이 되셨길 기원합니다.
앞으로도 더욱 좋은 블로그를 남기는 제가 되도록 노력하겠습니다.
그리고, 제 글을 읽으시면 말이 됩니다.
항상 말에는 반드시 삶을 움직이는 힘이 있습니다.
제가 열심히 정성스럽게 정리한 저만의 지식과 1일 1블로그하는 제 블로그에 담긴 글들을 통해서,
여러분들의 삶과 운명을 반드시 조각하시고 움직이시길 기원합니다.
이상입니다. 감사합니다.
