블로그 목적 :
- "상가건물임대차계약관련 꼭 확인해야될 사항을 소개합니다. " 대해서 공부및 정리후 나만의 노하우와 지식을 공유한다.
블로그 요약
하나, 계약체결시 꼭 확인해야될 사항에 대해서 알아보겠습니다.
둘, 계약기간 중 꼭 확인해야될 사항에 대해서 알아보겠습니다.
셋, 계약종료 시 꼭 확인해야될 사항에 대해서 알아보겠습니다.
블로그 상세 내용
우선, 계약체결시 꼭 확인해야될 사항을 알아볼까요?
계약체결 시 꼭 알아야할 사항은 크게 2가지로 머릿속에 넣어두시면 되는데요.
- 하나, 당사자확인/권리관계순위확인/중개대상물 확인및설명서를 확인합니다.
- 둘, 대항력및 우선변제권 확보에 대해서 확인합니다.
그럼, 첫번째 당사자확인/권리관계순위확인/중개대상물 확인및설명서 확인에 대해서 알아볼까요?
- 먼저, 신분증/등기사항증명서등을 통해서 계약관련 당사자가 본인이 맞는지와 적법한 임대/임차권한이 있는지를 확인합니다.
- 만약, 본인이 아니고 대리인일 경우에는 계약체결시 위임장/대리인신분증을 꼭 확인하고, 임대인(or 임차인)과 직접 통화해서 확인해야 하며, 보증금은 가급적 임대인 명의 계좌로 직접 송금하는 것을 원칙으로 합니다.
- 그리고, 중개대상물확인및 설명서에 누락된것은 혹시나 없는지, 그리고 해당 내용은 어떤것인지 꼼꼼하게 확인해야하며 만약 정확할 경우에는 서명을 해야 합니다.
두번째로, 대항력과 우선변제권을 확보해야합니다.
- 먼저, 임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록을 마친경우에는 그 다음날 부터 제3자에게 임차권을 주장할 수 있고, 환산보증금을 초과하지 않는 임대차의 경우 계약서에 확정일자까지 받게되면, 후순위 권리자나 그 밖의 채권자에 우선해서 변제받을 수 있게됩니다.
- 다시말해서, 임차인은 최대한 신속하게 사업자등록과 확정일자를 받아야하며, 상가건물의 점유와 사업자등록은 임대차 기간 중 계속 유지하고 있어야함을 머릿속에 넣어두면 좋을 것 같습니다.
- 그리고, 미납국세와 확정일자 현황에 대해서는 임대인의 동의를 받아서 임차인이 관할 세무서에서 확인할 수 있으니 이점도 머릿속에 넣어두면 됩니다.
그럼, 계약기간 중 꼭 확인해야될 사항을 알아볼까요?
계약기간 중 꼭 확인해야할 사항은 크게 2가지로 머릿속에 넣어두시면 되는데요.
- 하나, 계약갱신요구에 대해서 알아두면 좋을 것 같습니다.
- 둘, 묵시적 갱신에 대해서 알아두면 좋을 것 같습니다.
그럼, 첫번째로 계약갱신요구에 대해서 알아볼까요?
- 먼저, 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우에는 임대인은 정당한 사유없이 거절하지 못합니다. (근거 : 상가건물임대차보호법 제10조제1항을 참조)
- 그리고, 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함해서 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사가능합니다.
- 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된것으로 보고있으며, 그리고 차임과 보증금은 청구당시의 차임또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 아니하는 범위에서 증감을 할 수 있습니다.(근거 : 상가건물임대차보호법 제4조를 참조)
그럼, 묵시적갱신에 대해서 알아볼까요?
- 먼저, 임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인에게 갱신거절의 통지 및 조건변경의 통지를 하지 않으면, 종전 임대차와 동일한 조건으로 자동갱신됩니다.
- 그리고, 환산보증금을 초과하는 임대차의 경우에는 임대차기간이 만료된 후 임차인이 임차물의 사용/수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 제기하지 아니한 때에는 종전의 임대차와 동일한 조건으로 자동 갱신됩니다. 다만, 당사자는 언제든지 해고통고가 가능합니다.
- 제 1항에 따라서 갱신된 임대차의 존속기간은 1년이고, 해당 경우 임차인은 언제든지 계약을 해지 할 수 있지만, 임대인은 아래의 8가지 사유 또는 임차인과 합의가 있어야 계약을 해지 할 수 있습니다.
마지막으로, 계약종료 시 꼭 확인해야될 사항을 알아볼까요?
계약종료 시 꼭 확인해야할 사항은 크게 3가지로 머릿속에 넣어두시면 되는데요.
- 하나, 보증금액 변경시 확정일자 날일에 대해서 알아두면 좋을 것 같습니다.
- 둘, 임차권등기명령 신청에 대해서 알아두면 좋을 것 같습니다.
- 셋, 임대인의 권리금 회수방해금지에 대해서 알아두면 좋을 것 같습니다.
- 먼저, 보증금액 변경시 확정일자 날인에 대해서 알아볼까요?
- 계약기간중 보증금을 증액하거나, 재계약을 하면서 보증금을 증액한 경우에는 증액된 보증금액에 대한 우선변제권을 확보하기 위해서 반드시 다시 확정일자를 받아야 합니다.
- 그럼, 임차권등기명령 신청에 대해서 알아볼까요?
- 임대차가 종료된 이후에도 보증금이 정상적으로 반환되지 아니 한 경우에 해당 임차인은 임대인의 동의없이 임차건물 소재지 관할법원에서 임차권등기명령을 받아서, 등기부에 등재된것을 확인하고 이사해야 우선변제 순위를 유지할 수 있습니다.
- 참고로, 이경우에 임차인은 임차권등기명령 관련 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.
- 마지막으로 임대인의 권리금 회수방해금지에 대해서 알아볼까요?
- 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 임대인이 방해하는 것으로 금지되는 행위는 총 4가지로 구분가능한데요...차근차근 알아보죠.
- 하나, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
- 둘, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하려금 인차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
- 셋, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세,공과금, 주변 상가건물의 차임및 보증금, 그밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임/보증금을 요구하는 행위
- 넷, 그 밖에 정당한 이유없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약체결을 거절하는 행위 를 말합니다.
그럼, 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약의 체결을 거절 할 수 있는 정당한 이유를 알아볼까요?
- 또한, 차근차근 알아보죠.
하나, 신규임차인이 되려는 자가 보증금/차임을 지급할 자력이 없는 경우
둘, 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위한할 우려가 있거나, 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있을 경우,
셋, 임대차목적물인 상가건물을 1년 6개월이상 영리목적으로 사용하지 않는 경우
넷, 임대인 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우를 말합니다.
결론
이제까지 "상가건물임대차계약관련 꼭 확인해야될 사항을 소개합니다." 에 대해서 알아봤는데요.
- 주요내용을 정리해보면 아래와 같습니다.
하나, 계약체결 시 꼭 알아야할 사항은 크게 2가지로 머릿속에 넣어두시면 되는데요.
- 하나, 당사자확인/권리관계순위확인/중개대상물 확인및설명서를 확인합니다.
- 둘, 대항력및 우선변제권 확보에 대해서 확인합니다.
두번째,계약기간 중 꼭 확인해야할 사항은 크게 2가지로 머릿속에 넣어두시면 되는데요.
- 하나, 계약갱신요구에 대해서 알아두면 좋을 것 같습니다.
- 둘, 묵시적 갱신에 대해서 알아두면 좋을 것 같습니다.
세번째, 계약종료 시 꼭 확인해야할 사항은 크게 3가지로 머릿속에 넣어두시면 되는데요.
- 하나, 보증금액 변경시 확정일자 날일에 대해서 알아두면 좋을 것 같습니다.
- 둘 임차권등기명령 신청에 대해서 알아두면 좋을 것 같습니다.
- 셋, 임대인의 권리금 회수방해금지에 대해서 알아두면 좋을 것 같습니다.
오늘도 마지막까지 제 글을 끝까지 읽어주셔서 진심으로 감사드리고, 제 글이 조금이라도 여러분의 각자의 삶을 살아가시는데 도움이 되셨길 기원합니다.
앞으로도 더욱 좋은 블로그를 남기는 제가 되도록 노력하겠습니다.
그리고, 제 글을 읽으시면 말이 됩니다.
항상 말에는 반드시 삶을 움직이는 힘이 있습니다.
제가 열심히 정성스럽게 정리한 저만의 지식과 1일 1블로그하는 제 블로그에 담긴 글들을 통해서,
여러분들의 삶과 운명을 반드시 조각하시고 움직이시길 기원합니다.
이상입니다. 감사합니다.
'좋아하는것_부자되는매직TV' 카테고리의 다른 글
| 48.오늘의 배움 한마디, 등기사항전부증명서 발급및열람 매뉴얼을 소개합니다. (ft. 등기사항전부증명서도 매뉴얼이 필요하다!) (0) | 2021.10.27 |
|---|---|
| 47.오늘의 배움 한마디, 부동산관련 권리분석을 소개합니다. (ft. 부동산투자시 반드시 필요!) (0) | 2021.10.27 |
| 45.오늘의 배움 한마디, 전세권설정등기에 대해서 소개합니다. (ft. 임차인이 꼭알아야할 사항!) (0) | 2021.10.25 |
| 44.오늘의 배움 한마디, 상가건물관련 권리금에 대해서 소개합니다. (ft. 상가건물영업 시 꼭알아야할 사항!) (0) | 2021.10.24 |
| 43.오늘의 배움 한마디, 부동산관련 소액보증금 최우선변제를 소개합니다. (ft. 임차인의 필수사항!) (0) | 2021.10.23 |
