47.오늘의 배움 한마디, 부동산관련 권리분석을 소개합니다. (ft. 부동산투자시 반드시 필요!)

블로그 목적 :

- "부동산관련 권리분석을 소개합니다. " 대해서 공부및 정리후 나만의 노하우와 지식을 공유한다.

블로그 요약

하나, 권리분석이란 무엇인지 알아보겠습니다.

둘, 권리분석을 해야하는 이유에 대해서 알아보겠습니다.

셋, 권리분석의 4단계에 대해서 알아보겠습니다.

  -1단계 : "등기"되어 있는 "대항력" 있는 권리부담 확인

 - 2단계 : "대항력" 있는 "임차인및 임차권자" 확인

 - 3단계 : "등기" 여부와 무관한 "대항력" 있는 권리부담 확인

 - 4단계 : "대항력"은 없지만 "사실상" 부담이 되는 사항 확인

 

블로그 상세 내용

우선, 권리분석이란 무엇인지에 대해서 알아볼까요?

권리분석에 대해서 알아보면 다음과 같은데요..

 - 권리분석은  법원경매를 통해 경매물건을 낙찰받기 전 낙찰자가 낙찰대금 이외에 추가로 인수해야되는 권리가 있는지 여부를 확인하기 위한 절차입니다.

- 그리고, 권리분석을 하기 위해서 기준이 되는 권리를 찾아내어 그 이전 권리는 인수되고, 그 이후 권리는 말소되는 단계를 거치는데요.

 -  부동산관련 권리중에서  인수되는 권리와 말소되는 권리를 구분해야 되고요.

 - 그리고, 낙찰 후에도 소멸되지 않는 않는 권리는 낙찰자에게 인수되어 지게 됩니다.

간단하게 말하면, 

 - 권리분석이란, 투자자가 취득하려는 부동산에 대해서, 타인으로부터  어떠한 권리주장(대항력)이 존재하는지를 분석하는 것입니다.

그럼, 권리분석을 해야하는 이유에 대해서 알아볼까요?

결론부터 말씀드리면 권리분석을 해야하는 이유는...

 - 내 소중한 자산을 지키고,  만약 경매를 통해서 새로운 자산을 매수한다고 할때는 좀 더 저렴한 비용으로 부동산을 구입해서 이익을 많이 얻기위함이고, 그러기위해서는 매각 후 어떤 권리는 나에게 인수되고 어떤권리는 소멸되어 없어지는지에 대해서 명확하게 알 수 있기때문입니다.

그리고, 경매를 진행할때는 권리가 많이 설정되어 있을 경우가 많은데요,

   - 왜냐하면 부동산은 여러 이해 관계인이 다양한 권리를 가지고 있을 수 있기때문입니다.

   - 예를들면, 우리가 사는 집이나 토지 및 상가 등등 부동산에는 소유권/근저당권등등 많은 종류의 권리들이 존재합니다.

  - 즉 해당권리들은 상호유기적으로 작용하게되고, 우리가 경매를 통해서 해당 부동산을 낙찰받았다고 한다면, 낙찰자에게 고스란히 영향을 미치게됩니다. 보통은 좋은 영향이 아니라 나쁜 영향으로 작용할때가 많다는 사실을 꼭 머릿속에 넣어두어야 합니다.

마지막으로, 권리분석의 4단계에 대해서 알아볼까요?

권리분석의 4단계에 대해서 정리해보면 아래와 습니다.

  -1단계 : "등기"되어 있는 "대항력" 있는 권리부담을 확인해야합니다.

 - 2단계 : "대항력" 있는 "임차인및 임차권자" 를 확인해야합니다.

 - 3단계 : "등기" 여부와 무관한 "대항력" 있는 권리부담을 확인해야 합니다.

 - 4단계 : "대항력"은 없지만 "사실상" 부담이 되는 사항을 확인해야 합니다.

 

우선, "등기"되어 있는 "대항력" 있는 권리부담에 대해서 간단하게 알아볼까요...

권리분석의 첫단계는 무엇보다도 "등기"되어 있는 사항을 분석하는 것입니다. 

다시말해서, "등기사항전부증명서(등기부등본)"에 기재된 각종 권리관계에 관한 사항중 투자자가 부담하게 되는 사항을 분석하는 것을 말합니다.

이부분은 권리분석을 위해서 반드시 필요한 단계이고, 우리가 가장 먼저 확인해야할 부분이기도 합니다.

보통, "등기사항전부증명서(등기부등본)"에 등기된 권리사항은 원칙적으로 생각하면, 모두 "대항력"을 가지고 있는데요....

등기사항전부증명서를 열람할 때 보게되는 등기된 권리의 종류에 대해서 정리해보자면.....

 지상권설정등기/지역권설정등기/근저당권설정등기/압류등기/전세권설정등기/가등기/가압류등기/가처분등기/환매등기/별도등기 등등이 존재합니다.

그리고, 이들 등기가 등재된 부동산을 취득한다면, 소유자(매도자)가 해당 등기의 부담을 말소해주지 않는 한, 부동산 취득자는 등기된 권리관계의 부담을 모두 인수하게됩니다.

그러니 꼭 내용에 대해서 파악을 하고 있어야 되겠죠.

구분	내용
지상권설정등기	- 지상권은 등기되어 있는 권리 - 매수인은 소유자가 지상권의 부담을 말소해주지 않으면, 해당 지상권을 인수해야함.
지역권설정등기	- 지역권은 등기되어 있는 권리 - 매수인은 소유자가 지역권의 부담을 말소해주지 않으면, 해당 지역권을 인수해야함.
근저당권설정등기	- 근저당권은 등기되어 있는 권리 - 매수인은 소유자가 근저당권의 부담을 말소해주지 않으면, 해당 근저당권을 인수해야함.
압류등기	- 압류권리는 등기되어 있는 권리 - 매수인은 소유자가 압류의 부담을 말소해주지 않으면, 해당 압류를 인수해야함.
전세권설정등기	- 전세권은 등기되어 있는 권리 - 매수인은 소유자가 전세권의 부담을 말소해주지 않으면, 해당 전세권을 인수해야함.
가등기	- 가등기 되어 있다면, 매수인은 소유자가 가등기의 부담을 말소해주지 않으면, 해당 가등기를 인수해야함
가압류등기	- 가압류권리는 등기되어 있는 권리 - 매수인은 소유자가 가압류의 부담을 말소해주지 않으면, 해당 가압류를 인수해야함.
가처분등기	- 가처분등기가 되어 있다면, 매수인은 소유자가 가처분등기의 부담을 말소해주지 않으면, 해당 가처분등기를 인수해야함
환매등기	- 환매등기가 되어 있다면, 매수인은 소유자가 환매등기의 부담을 말소해주지 않으면, 해당 환매등기를 인수해야함
별도등기	- 집합건물의 토지부분에 대해서 별도등기가 있을경우, 매수인은 해당 별도등기의 부담을 인수해야함

 

두번째로, "대항력" 있는 "임차인및 임차권자" 를 확인해야합니다.

   - 임차인이 대항력을 갖기위해서 하는 "임차권등기(임차권설정등기)" 는 "등기사항전부증명서"에 등기가 될텐데요.. 이부분을 확인하시면 되고요...

또 한가지 확인하셔야될 부분은 다음과 같은데요.

  - 즉, 임대차보호법에서는 임차인의 임차권설정등기 없이도,  3자에게 대항력을 갖게해주는 부분이 존재합니다.

바로,  대항요인을 갖춘 임차인입니다. 

 - 먼저, 주택임대차보호법상으로 보면, "점유이전 + 전입신고(주민등록)"를 갖춘 "주택임차권" 이 있고요...

 -  그리고, 상가임대차보호법상으로 보면, "점유이전 + 사업자등록신청"을 갖춘 "상가건물임차권" 이 바로 그것입니다.

정리하자면, 주택및 상가건물을 매수하려 할때는 "반드시" 등기하지 않고도 특별법상 대항력을 갖춘 임차인의 존재를 항상 확인해야합니다.

구분	내용
등기된 임차권	- 임차권이 등기가 되어 있다면, 매수인은 소유자가 임차권의 부담을 말소해주지 않으면, 해당 등기된 임차권의 부담을 인수해야함
등기되지 않은 대항력있는 임차권	- 임차권이 등기되어 있지는 않지만, 특별법인 주택/상가건물임대차보호법 상 대항력을 갖춘 임차인이 존재할 경우에는, 매수인은 소유자가 임차권의 부담을 해소해주지 않으면, 해당 임차권의 부담을 인수해야함.

세번째로, "등기" 여부와 무관한 "대항력" 있는 권리부담을 확인해야 합니다.

  - 제3자(매수인, 취득자, 투자자등등)에게 대항력을 갖는 권리는, "등기사항전부증명서(등기부등본)"에만 등재되어 있는 것은 아닙니다.

다시말해서, 등기는 되어있지 않지만 특별한 경우에는 등기와 무관하게 대항력을 갖는 경우가 있는데요..

이부분은 꼭 머릿속에 넣어두어야 합니다. 그럼 한번 살펴볼까요?

 - 유치권/분묘기지권/법정지상권/부합물부담/체납관리비/대지권미등기 입니다.

구분	내용
유치권	- 유치권은 등기가 되지 않는 권리 - 매수인은 소유자가 유치권의 부담을 해소해주지 않으면, 해당 유치권의부담을 인수해야함.
분묘기지권	- 분묘기지권은 등기가 되지 않는 권리 - 매수인은 소유자가 분묘기지권의 부담을 해소해주지 않으면, 해당 분묘기지권의부담을 인수해야함.
법정지상권	- 법정지상권은 등기가 되지 않는 권리 - 매수인은 소유자가 법정지상권의 부담을 해소해주지 않으면, 해당 법정지상권의부담을 인수해야함.
부합물부담	- 부합물부담은 등기가 되지 않는 권리 - 매수인은 소유자가 부합물부담을 해소해주지 않으면, 해당 부합물부담을 인수해야함.
체납관리비	- 만약, 집합건물의 공용부분에 대한 관리비가 체납되어 있다면, 소유자가 체납관리비를 납부하지 않는한, 매수인은 해당 체납관리비(공용부분의 체납관리비에 한정함)의 채무부담을 인수해야함.
대지권미등기	- 만약, 집합건물의 대지권이 등록/등기되어 있지 않다면, 소유자가 대지권미등기 상태를 해소해주지 않는 한, 매수인은 그 대지권미등기의 위험을 인수해야함.

마지막으로, 4번째는 "대항력"은 없지만 사실상 부담이 되는 사항을 확인해야합니다.

참고로, 투자자 입장에서 대항력을 미치는 사항의 위에서 살펴본 첫번째~세번째 내용인데요...

하지만, 대항력은 없지만 투자자에게 "사실상"의 부담을 끼치는 사항도 많이 있습니다. 

이러한 부담은 "권리부담" 자체는 아니더라도, 만약무시하게된다면 "사실상손해"를 끼치게 되는 결과를 초래하기도 합니다.

예를들어보면, 가장 빈번한 "사실상부담"은 대항력 없는 사실상 점유자와 대항력 없는 사실상 침범자(경계침범, 무단수목식재, 무단 물건적치, 무단경작사실등등) 가 있습니다. 

이부분도 꼭 머릿속에 넣어두고, 확인하시면 좋을것 같다고 말씀드리고 싶네요...

구분	내용
사실상 점유자	- 대항력 없는 사실상 점유자가 있는 경우에는, 매수인등 취득자는 사실상의 점유자로 인한 위험을 주의해야함.
사실상 침범	- 대항력은 없지만, 사실상 경계침범, 무단수목식재, 무단물건적치,무단경작사실등등이 있는 경우에는 그로 인한 위험을 주의해야함.

 

결론 

이제까지 "부동산관련 권리분석을 소개합니다." 에 대해서 알아봤는데요.

 - 주요내용을 정리해보면 아래와 같습니다.

하나, 권리분석은 투자자가 취득하려는 부동산에 대해서, 타인으로부터  어떠한 권리주장(대항력)이 존재하는지를 분석하는 것입니다.

둘, 우리가 권리분석을 해야하는 이유는 내 소중한 자산을 지키고,  만약 경매를 통해서 새로운 자산을 매수한다고 할때는 좀 더 저렴한 비용으로 부동산을 구입해서 이익을 많이 얻기위함이고, 그러기위해서는 매각 후 어떤 권리는 나에게 인수되고 어떤권리는 소멸되어 없어지는지에 대해서 명확하게 알 수 있기때문입니다.

셋, 권리분석의 4단계에 대해서 정리해보면 아래와 같습니다. 꼭 머릿속에 넣어두시고 확인해보시면 좋을것 같다고 말씀드리겠습니다.

  -1단계 : "등기"되어 있는 "대항력" 있는 권리부담 확인

 - 2단계 : "대항력" 있는 "임차인및 임차권자" 확인

 - 3단계 : "등기" 여부와 무관한 "대항력" 있는 권리부담 확인

 - 4단계 : "대항력"은 없지만 "사실상" 부담이 되는 사항 확인

오늘도 마지막까지 제 글을 끝까지 읽어주셔서 진심으로 감사드리고, 제 글이 조금이라도 여러분의 각자의 삶을 살아가시는데 도움이 되셨길 기원합니다.

앞으로도 더욱 좋은 블로그를 남기는 제가 되도록 노력하겠습니다.

​그리고, 제 글을 읽으시면 말이 됩니다.

항상 말에는 반드시 삶을 움직이는 힘이 있습니다.

제가 열심히 정성스럽게 정리한 저만의 지식과 1일 1블로그하는 제 블로그에 담긴 글들을 통해서,

여러분들의 삶과 운명을 반드시 조각하시고 움직이시길 기원합니다.

 

​이상입니다. 감사합니다.