블로그 목적 :
- "부동산관련 말소기준권리를 소개합니다." 대해서 공부및 정리후 나만의 노하우와 지식을 공유한다.
블로그 요약
하나, 말소기준권리에 대해서 알아보겠습니다.
둘,말소기준권리를 통한 간단한 권리분석을 알아보겠습니다.
블로그 상세 내용
우선, 말소기준권리에 대해서 알아볼까요?
말소기준권리는 부동산 경매 시 해당 부동산에 있는 권리들이 매각 후 소멸하는지 아니면 낙찰자에게 고스란히 인수되어 부담이 되는지 여부를 판단하는데 기준이 되는 특정 권리를 말합니다.
즉, 예를들어 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들이 있다면, 해당 부동산이 경매로 낙찰자에게 매각되어진다면 모두 소멸및 말소되고, 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 그대로 존재하게되어 해당 부담이 낙찰자에게 고스란히 인수되어집니다.
그럼, 말소기준권리가 되어지는 특정 권리에 대해서 정리해보겠습니다.
- 하나, 저당 / 근저당권
- 둘, 담보가등기
- 셋, 압류 / 가압류
- 넷, 경매개시 결정 등기
- 다섯, 배당을 요구하거나 경매를 신청한 전세권자.
(참고로, 전세권도 말소기준권리이냐 아니냐에 대한 논란이 있으나 전세권은 건물 일부가 아니라 건물 전부에 설정된 전세권으로서 전세권자가 배당요구를 하였거나 경매신청을 한 경우에 한해 말소기준권리로 보고있습니다.)
입니다.
그리고, 경매절차에서 말소기준권리에 대해서 정리해보자면요..
- 말소기준권리는 권리분석의 전부라 할 정도로 매우 중요한 위치를 가지고 있습니다.
즉, 부동산등기부등본에 설정된 권리의 운명을 가를 뿐만 아니라 임차인의 대항력 유무를 판가름하고, 매각대금납부 후 소유자, 임차인 등 점유자에 대한 인도명령 또는 명도소송의 기준이 되기도 합니다.
그런데 말입니다. 만약 말소기준권리가 2개이상이라고 가정한다면, 어떻게 될까요?
- 결론부터말씀드리면, 2개이상 중에서 가장 순위가 빠른 권리가 말소기준권리가 되어집니다.
어느정도 "말소기준권리"에 대한 이해가 되셨나요 ?
그럼, 말소기준권리를 통한 간단한 권리분석을 해보겠습니다.
만약, 경매로 매각되는 부동산에 아래와 같은 권리들이 존재한다고 가정해 보겠습니다.
- 경매의 결과로 어떤 권리가 소멸되고, 어떤 권리가 낙찰자에게 인수되는지 확인해보겠습니다.
한가지 예를 들어보겠습니다.
- 최씨의 아파트에 다음과 같은 권리들이 설정되어 있다고 가정해보고요, 그리고 매직은행이 근저당권을 내세워 임의경매를 신청했다고 가정해보겠습니다.
| 순위 | 권리자 | 권리내용 | 설정일자 | 비고 | 인수/소멸 여부 |
| 1 | 최씨 | 소유권 | 2015.5.1 | ||
| 2 | 매직은행 | 근저당권 | 2017.9.1 | 소멸 | |
| 3 | 김씨 | 가처분 | 2017.10.1 | 소멸 | |
| 4 | 박씨 | 전세권 | 2018.11.1 | 배당요구 | 소멸 |
| 5 | 강씨 | 가압류 | 2019.12.1 | 소멸 |
질문1) 말소기준권리가 될 수 있는 것은 무엇일까요?
- 정답) 매직은행의 근저당권 / 배당요구를 한 박씨의 전세권 / 강씨의 가압류 입니다.
질문2) 최종 말소기준권리는 무엇일까요?
- 정답) 가장 선순위인 매직은행의 근저당권이 됩니다.
결론을 정리해본다면, 해당 아파트가 경매로 낙찰자 이씨에게 매각되면, 말소기준권리인 매직은행의 근저당권을 포함한 아래의 모든 권리가 사라지고, 낙찰자에게 인수되는 권리는 전혀 없습니다.
즉, 부담이 없다는 말이고, 해당 경매사건은 안전하다라고 말씀드릴 수 있습니다.
그럼, 낙찰자에게 부담이 되는 경매사건에 대해서도 알아볼까요?
한가지 예를 들어보겠습니다.
- 박씨의 아파트에 다음과 같은 권리들이 설정되어 있다고 가정해보겠습니다.
| 순위 | 권리자 | 권리내용 | 설정일자 | 비고 | 인수/소멸 여부 |
| 1 | 박씨 | 소유권 | 2015.5.1 | ||
| 2 | 이씨 | 가처분 | 2016.7.1 | 인수 | |
| 3 | 매직은행 | 근저당권 | 2017.9.1 | 소멸 | |
| 4 | 김씨 | 가처분 | 2017.10.1 | 소멸 | |
| 5 | 박씨 | 전세권 | 2018.11.1 | 배당요구 | 소멸 |
| 6 | 강씨 | 가압류 | 2019.12.1 | 소멸 |
질문1) 말소기준권리가 될 수 있는 것은 무엇일까요?
- 정답) 매직은행의 근저당권 / 배당요구를 한 박씨의 전세권 / 강씨의 가압류 입니다.
질문2) 최종 말소기준권리는 무엇일까요?
- 정답) 가장 선순위인 매직은행의 근저당권이 됩니다.
결론부터 말씀드리면, 말소기준권리가 되는 매직은행의 근저당권아래의 모든권리가 소멸되어 낙찰자에게 인수가 되지는 않습니다.
그런데 말입니다. 위에서 보시는 것과 같이 이씨의 가처분은 매직은행의 근저당권보다 선순위에 존재하고 있습니다.
다시말해서, 해당부동산이 경매로 낙찰자에게 매각된 이후에도 소멸되지 않고, 해당 부담은 낙찰자에게 고스란히 인수되어지는 결과가 됩니다.한마디로, 해당 경매사건은 낙찰자입장에서 위험한 경매물건이 됩니다.
결론
이제까지 "말소기준권리를 소개합니다." 에 대해서 알아봤는데요.
- 주요내용을 정리해보면 아래와 같습니다.
하나, 말소기준권리는 부동산 경매 시 해당 부동산에 있는 권리들이 매각 후 소멸하는지 아니면 낙찰자에게 고스란히 인수되어 부담이 되는지 여부를 판단하는데 기준이 되는 특정 권리를 말합니다.
둘, 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들이 있다면, 해당 부동산이 경매로 낙찰자에게 매각되어진다면 모두 소멸및 말소되고, 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 그대로 존재하게되어 해당 부담이 낙찰자에게 고스란히 인수되어집니다.
셋, 말소기준권리는 권리분석의 전부라 할 정도로 매우 중요한 위치를 가지고 있습니다.
- 즉, 부동산등기부등본에 설정된 권리의 운명을 가를 뿐만 아니라 임차인의 대항력 유무를 판가름하고, 매각대금납부 후 소유자, 임차인 등 점유자에 대한 인도명령 또는 명도소송의 기준이 되기도 합니다.
오늘도 마지막까지 제 글을 끝까지 읽어주셔서 진심으로 감사드리고, 제 글이 조금이라도 여러분의 각자의 삶을 살아가시는데 도움이 되셨길 기원합니다.
앞으로도 더욱 좋은 블로그를 남기는 제가 되도록 노력하겠습니다.
그리고, 제 글을 읽으시면 말이 됩니다.
항상 말에는 반드시 삶을 움직이는 힘이 있습니다.
제가 열심히 정성스럽게 정리한 저만의 지식과 1일 1블로그하는 제 블로그에 담긴 글들을 통해서,
여러분들의 삶과 운명을 반드시 조각하시고 움직이시길 기원합니다.
이상입니다. 감사합니다.
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