블로그 목적 :
- "부동산관련 계약금과 중도금과 잔금 치르는 방법을 소개합니다." 대해서 공부및 정리후 나만의 노하우와 지식을 공유한다.
블로그 요약
· 하나, 일반적인 계약금과 중도금과 잔금의 비중을 소개합니다.
· 둘, 부동산거래에서 중도금을 치뤘을때 해당 의미및 매도자/매수자입장에서의 중도금 전략을 소개합니다.
· 셋, 잔금을 대출받아서 치를경우의 전략 및 잔금을 제 날짜에 치르지 못했을 경우에 대한 대응방법을 소개합니다.
블로그 상세 내용
하나, 일반적인 계약금과 중도금과 잔금의 비중을 알아보겠습니다.
부동산 계약을 할때, 일반적으로 계약금과 중도금과 잔금의 비중을 말씀드리면 다음과 같습니다.
- 계약금/중도금/잔금의 비중을 전체 100%라고 할때,
- 하나, 계약금은 매매가격의 10% 지불하면 됩니다.
- 둘, 중도금은 매매가격의 40% 이상을 지불하면 됩니다.
- 셋, 잔금은 매매가격의 50% 이하를 지불하면 됩니다.
그럼, 예를들어 보겠습니다.
- 매매가격이 5억원이라고 가정을 한다면...
- 계약금 : 5억원의 10% 인 5천만원 지불
- 중도금 : 5억원의 40% 이상인 약 2억원 이상을 지불( 2억 1천만원이라고 가정한다면...)
- 잔금 : 나머지인 약 2억 4천만원을 지불
둘, 부동산거래에서 중도금을 치뤘을때 해당 의미및 매도자/매수자입장에서의 중도금 전략을 소개합니다.
우선 부동산거래에서 계약금 및 중도금을 치뤘을때의 의미를 말씀드리기 전에 아래 민법 제565조를 확인해보시면 좋을 것 같습니다.
간단하게 설명하자면...
- 부동산거래 관련 매매 계약을 체결한 후 해당 계약에 대해서 해약을 해야할 경우가 생긴다고 가정을 해보겠습니다.
그럼, 매수인이 해당 계약에 대해서 해약을 할경우는 계약금을 포기하면되고,
매도인이 해당 계약에 대해서 해약을 할경우는 계약금의 배액을 물어주고 해약할 수 있습니다.
하지만, 계약금및 중도금까지 처리가 된 상태라면 어떻게 될까요?
- 여기서 법적으로 중요한 것은 상대방이 "이행에 착수 하기 전" 까지만 해약이 가능하고, "이행에 착수한 이후"에는 해약이 불가능한 점입니다.
그리고, "이행의 착수"에 관하여 대법원은 "객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위의 일부를 하거나 이행을 하기 위하여 필요한 전제행위를 하는 경우" 라고 정의하고 있습니다.
즉, 보통의 경우는 중도금이 지급되면 이행의 착수가 있다고 보고 있고, 따라서 중도금이 지급되면 계약을 해제할 수 없습니다. 그리고 만약 매수인이 약정된 중도금 지급기일보다 일찍 중도금을 지급한 경우에도 이행의 착수로 인정하고 있어 해약이 불가능합니다.
정리하자면, 계약금과 중도금을 치뤘다는 것의 의미는 "해당계약의 이행을 착수했다" 는 것을 의미합니다.
그럼, 한가지를 경우를 가정해보겠습니다.
- 계약금은 이미 치뤘고, 잔금을 치르기전에 매매할 집 가격이 오를 가능성이 크다면, 어떻게 대처를 해야 할까요?
- 우선, 집을 매수할 사람의 입장에서 생각해보겠습니다.
- 집을 매수할 사람 입장에서는 중도금 치룰 날짜를 최대한 빠르게 잡아서 집을 매도한 사람이 계약을 해지하지 못하게 막아야합니다.
- 그런데 말입니다. 만약 정말로 집값이 너무나 크게 올라서 집을 매도한 사람이 잔금을 받지않고 집을 넘겨주려하지 않는다면 어떻게해야할까요?
- 이 경우는 집을 매수한 사람이 잔금을 법원에 맡기고 소송을 진행해서 최종적으로 집을 넘겨받으면 됩니다.
- 하지만, 여기서 염두에 두어야할것이 있는데요. 민사소송은 엄청난 시간이 소요됩니다.
- 다시말해서, 소송의 길은 멀고도 험난하니, 최선의 전략은 매수자/매도자간 원만하게 대회를 해서 해결하는게 가장 좋습니다.
- 그럼, 집을 매도할 사람의 입장에서 생각해보겠습니다.
- 집을 매도할 사람 입장에서는 중도금 치룰 날짜를 최대한 길게 잡아서, 집가격이 실제로 많이 오르는지 지켜보는 요령이 필요합니다.
셋, 잔금을 대출받아서 치를경우의 전략 및 잔금을 제 날짜에 치르지 못했을 경우에 대한 대응방법을 소개합니다.
보통, 잔금은 중도금을 치른날부터 2~3주후에 치르게 되는데요.
만약 잔금을 치를때 자기자본이 없고, 대출을 받아서 잔금을 치뤄야한다면 어떻게 될까요?
- 우선, 매매하는 주택이 아파트라면 대출가능 금액을 바로 알 수 있습니다. 즉 이때는 별 문제가 안되겠지만요..
- 만약, 일반주택 및 빌라라고 가정한다면, 대출가능 금액은 은행에서 감정을 한 이후에 알 수 있습니다.
- 다시말해서, 반드시 계약하기전에 은행을 방문해서, 대출이 얼마까지 가능한지 미리 알아봐야 잔금을 잘 치룰 수 있을 것입니다.
그런데 말입니다.
- 만약 집을 매수한 사람이 자금이 부족해서, 매매한 주택관련 잔금을 약정할 날짜에 치르지 못하는 경우는 어떻게 될까요?
- 집을 매도한 사람은 끝없이 매수자가 잔금을 치르기만 바라고 기다려야 할까요? 아니면 어떻게 대처를 해야할까요?
간단하게 말씀드리면, 매도자는 잔금일을 정해서 반드시 잔금을 치러달라는 내용증명을 매수자에게 보내면 됩니다.
참고로, 내용증명이란 "내용증명을 보내는 사람이 받는사람에게 특정 내용의 문서를 언제 발송했다." 라는 것을 우체국에서 공적으로 증명하는 제도입니다. (우편법시행규칙 25조)
내용증명에 대해서 잠시말씀드리면, 내용증명 우편물은 기본 3통을 작성합니다.
- 그리고, 원본 1통은 받는 사람에게 보내게되고, 나머지 2통은 우체국과 보낸사람이 각각 1통씩 보관하면됩니다.
- 해당 내용증명은 법적으로 추후에 소송할때 명확한 증거자료가 됩니다.
그런데 말입니다....
- 그래도..잔금 치뤄야할 기간이 넘어갔다면, 어떻게 해야할까요?
- 대응방법에 대해서 말씀드리면, 계약금은 매도자가 갖고, 중도금은 법원에 맡긴 다음, 해당 계약을 해지하시면 됩니다.
결론
이제까지 "부동산관련 계약금과 중도금과 잔금 치르는 방법을 소개합니다. " 에 대해서 알아봤는데요.
- 주요내용을 정리해본다면 다음과 같습니다.
· 하나, 부동산 계약을 할때, 일반적으로 계약금과 중도금과 잔금의 비중을 말씀드리면 다음과 같습니다.
- 계약금은 매매가격의 10% , 중도금은 매매가격의 40% 이상, 잔금은 매매가격의 50% 이하 지불하면됩니다.
· 둘, 보통의 경우는 중도금이 지급되면 이행의 착수가 있다고 보고 있고, 따라서 중도금이 지급되면 계약을 해제할 수 없습니다.
- 다시말해서, 해당 법적근거를 통해서, 계약금과 중도금을 치룰경우, 현재 처한 상황에 따라서 자신만의 전략을 잘 짜야합니다.
· 셋, 집을 매수한 사람이 잔금을 약정한 기간내에 치르지 않을 경우, 추후 소송할때 "명백한 증거자료"를 위해서 매도자는 잔금일을 정해서 반드시 잔금을 치러달라는 내용증명을 매수자에게 보내면 됩니다.
오늘도 마지막까지 제 글을 끝까지 읽어주셔서 진심으로 감사드리고, 제 글이 조금이라도 여러분의 각자의 삶을 살아가시는데 도움이 되셨길 기원합니다.
앞으로도 더욱 좋은 블로그를 남기는 제가 되도록 노력하겠습니다.
그리고, 제 글을 읽으시면 말이 됩니다.
항상 말에는 반드시 삶을 움직이는 힘이 있습니다.
제가 열심히 정성스럽게 정리한 저만의 지식과 1일 1블로그하는 제 블로그에 담긴 글들을 통해서,
여러분들의 삶과 운명을 반드시 조각하시고 움직이시길 기원합니다.
이상입니다. 감사합니다.
