57.오늘의 배움 한마디, 부동산관련 재개발절차에 대해서 정리해드립니다.(feat.재개발투자시 반드시 알아야할 내용!)

블로그 목적 :

- "부동산관련 재개발절차에 대해서 정리해드립니다." 대해서 공부및 정리후 나만의 노하우와 지식을 공유한다.

블로그 요약

하나, 재개발 절차에 대해서 알아보겠습니다.

둘,재개발 투자자가 재개발 절차에 대해서 알아야하는 이유에 대해서 정리해보겠습니다.

 

블로그 상세 내용

우선, 재개발 절차에 대해서 정리해볼까요?

재개발절차는 아래와 같이 13단계로 구성되어 있는데요..차근차근 알아보죠.

 - 하나, 기본계획 수립단계에 대해서 정리해보겠습니다.

   - 기본계획수립단계는 시장이 시를 어떻게 개발할 것인지에 대한 기본적인 개발계획을 세우는 단계를 말합니다.

   -  해당단계의 특징을 정리해보자면 아래와 같은데요..

      - 이 단계에서는 구체적인 계획이 아니고, 러프한 계획들을 세워나가는 단계입니다.

  - 둘, 구역지정단계에 대해서 정리해보겠습니다.

     - 구역지정단계는 해당 단계를 거치면, 해당 동네 주민들은 "오호! 우리 동네가 재개발될 수 도 있다고 하는데..맞나? 설레이네...ㅋㅋ"라며, 기대감에 동네방네 소문이 나는 단계입니다.

    - 왜냐하면, 시장/군수/구청장이 재개발을 할 수 있는 구역으로 지정하거나, 구역 주민이 시/도 조례로 정하는 바에 따라서 집주인과 땅주인들의 동의를 얻어 해당 지역을 재개발구역으로 지정해 줄 것을 제안해서, 시장/군수/구청정으로부터 구역지정을 받는 단계이기때문입니다.

 - 셋, 추진위원회 구성단계에 대해서 정리해보겠습니다.

   - 구역지정단계가 끝나면, 추친위원회 구성단계에 돌입하는데요...

       - 해당 단계에서는 조합서립이 될때까지 재개발을 준비하는 단계이고요, 해당 지역의 집주인 및 땅주인들의 1/2 이상 동의를 얻어 시장의 승인을 받는단계입니다.

 - 넷, 조합설립인가단계에 대해서 정리해보겠습니다.

  -  추진위원회 구성단계가 끝나면, 조합설립인가단계에 돌입하는데요..

       - 조합설립인가단계에서는 해당 지역의 집주인/땅주인들의 3/4 이상 및 토지면적의 1/2이상을 차지하는 토지주인들에게 동의를 얻어서 시장에게 조합을 설립하겠다고 신청하고 인가를 받는 단계를 말합니다.

     - 그리고, 이전에 새로 지어질 아파트의 설계및 아파트를 짓기위해서 들어가는 철거비용/신축비용/개략적인추가분담금등등에 대해서 집주일과 땅주인들에게 알려주는 단계이기도 합니다.

 - 다섯, 시공사 선정 단계에 대해서 정리해보겠습니다.

  -   조합설립인가단계가 끝나면, 시공사 선정 단계에 돌입하는데요..

      - 시공사 선정 단계에서는 여러 물망에 오르는 건설회사를 대상으로 경쟁입찰을 실시해서 시공사를 선정합니다.

다시말해서,재개발공사를 진행할 건설회사를 선정하는 단계입니다.

 - 여섯, 사업시행인가 단계에 대해서 정리해보겠습니다.

  -   시공사 선정 단계가 끝나면, 사업시행인가 단계에 돌입하는데요..

     - 사업시행인가단계에서는 해당 조합원의 동의를 얻게되고, 사업시행계획서를 작성하게되는데요. 즉 해당 재개발 사업을 어떻게 진행할것인지, 또는 어떠한 방식으로 진행할지에 대한부분을 정리하고, 해당  사업시행계획서를 시장에게 제출하며, 재개발사업을 진행해도 좋다는 인가를 받는 단계를 말합니다.

    - 하지만, 이단계에서의 사업시행계획은 "구체적"인 계획은 아니고, 간단한 하나의 밑그림이라고 생각하시면 될것 같습니다.

 - 일곱, 조합원 분양신청 단계에 대해서 정리해보겠습니다.

  -   사업시행인가 단계가 끝나면, 조합원 분양신청 단계에 돌입하는데요..

      - 조합원 분양신청 단계에서는 집주인과 땅주인에게 분양신청기간 및 기타사항을 통지하며, 그들에게서 분양신청을 받는 단계를 말합니다.

 - 여덟, 관리처분계획 인가단계에 대해서 정리해보겠습니다.

  -   조합원 분양신청 단계가 끝나면, 관리처분계획 인가단계에 돌입하는데요..

       -관리처분계획인가에서는 신규아파트를 분양받을 수 있는 조합원의 조건및 분양을 받을 수 있는 아파트 평형대등을 정하게 됩니다.

만약, 해당 조합원이라고 생각되어저도, 아파트를 분양받을 수 없는 조건일 경우에는 아파트 대신 현금을 받게 됩니다.

그리고,  현금대신 아파트를 받는다고 하더라도 원하는 평형대의 아파트를 분양 받지 못할 수 도 있습니다.

그외에, 두 사람이 공동으로 주택및 토지를 가지고 있을때는 아파트 한채만 분양받을 수 있다라는 등등 해당 사항이 일차적인 결정이 이루어 지게 됩니다.

또한, 해당 지역의 조합원이 가지고 있는 주택의 가치가 분양받는 아파트의 가치보다 적은경우에는 조합원이 부담해야할 분담금은 얼마인지 결정되며, 그리고 조합원이 가지고 있는 주택의 가치가 분양받는 아파트의 가치보다 큰 경우 돌려받을 수 있는 환급금은 얼마인지 결정이됩니다.

 - 아홉, 이주및 철거 단계에 대해서 정리해보겠습니다.

  - 관리처분계획 인가단계가 끝나면, 이주및 철거단계에 돌입하는데요..

   - 이주및 철거단계는 본격적으로 재개발 공사를 위해서 해당지역의 주민들이 이주를 하는 단계이고, 해당 이주비는 시공사와 국가에서 빌려주거나 지원을 해주게됩니다.

 - 열, 착공 및 일반분양 단계에 대해서 정리해보겠습니다.

  - 이주및 철거단계가 끝나면, 착공및 일반분양단계에 돌입하게 되는데요..

  - 착공및 일반분양단계는 본격적인 재개발 공사에 착수하는 단계이자, "7번째 단계인, 조합원 분양신청" 단계에서 조합원들에게 분양하고 남은 잔여아파트를 일반인들에게 분양하는 단계입니다.

  - 이때 블로거들이나, 유튜버들이 해당 일반분양에 대한 분양공고들을 퍼나르고 소개하는 단계이기도 합니다.

즉, 투자자들은 해당 아파트들에게 많은 관심이 쏠리는 단계이기도 합니다.

 - 열하나, 준공및 입주 단계에 대해서 정리해보겠습니다.

  - 착공및 일반분양단계가 끝나면, 준공및 입주단계에 돌입하게 되는데요.

 - 준공및 입주단계는 예전에 계획했던 재개발사업이 차질없이 잘 진행되고, 어떻게 진행되었는지 확인 및 해당 아파트로 입주하는 단계입니다.

 - 새로운 아파트에 입주하는 실거주자나, 조합원들께서는 감회가 새로우실텐데요.. 그리고 설레이시기도 할테고요...

저도 또한 새로운 아파트에 입주하는 상상만해도 행복해지네요...^^;  저도 꼭 아파트를 청약해서 신규 아파트에 입주할 수 있도록 더욱 노력을 해봐야겠습니다. ㅎㅎ

- 열둘, 이전고시 단계에 대해서 정리해보겠습니다.

  - 준공및 입주단계가 끝나면, 이전고시 단계에 돌입하게 되는데요.

즉, 말그대로, 조합원들이 분양받은 아파트의 주인 이름을 자기 이름으로 바꾸는 단계입니다. 

한마디로, 소유권을 이전하는 단계이죠.

 

마지막으로 청산단계에 대해서 정리해보겠습니다.

 - 이전고시단계가 끝나면, 마지막단계인 청산단계로 돌입하게되는데요..

  - 앞에서 설명드린 "여덟번째, 관리처분계획인가 단계"에서 결정한 대로 조합원이 이전에 가지고 있었던 주택의 감정가격이 신규로 분양받은 아파트 분양가격보다 적은 경우에는 분담금을 내게되고요.

그리고, 만약 조합원이 이전에 가지고 있었던 주택의 감정가격이 신규로 분양받은 아파트 분양가격보다 큰 경우에는 환급금을 받게됩니다.

해당 단계를 마지막으로, 재개발 단계의 모든것이 마무리되고 조합은 해체 수순을 밟게 됩니다.

 

그럼, 재개발투자자가 재개발 절차에 대해서 알아야하는 이유를 정리해볼까요?

결론부터 말씀드리자면, 재개발투자자가 위에서 알아본 재개발절차에 대해서 머릿속에 넣어두어야 하는 이유는 바로 해당 절차를 잘 알아야 투자자가 생각하는 투자자금과 함께 시기적절한 정확한 투자를 할 수 있기 때문입니다.

즉, 재개발 투자에 성공하신다면, 새로운 아파트에 분양하시는것보다 더욱 많은 시세차익을 볼 수 있게됩니다.

참고로, 투자하시고 싶으신 재개발지역의 사업진행단계를 정확하게 알고싶고 궁금하시다면 해당지역의 관할 구청지적과나 토지관리과등에 방문하셔서 확인해보시면 됩니다. 

그럼, 재개발 13단계 중 어느단계에서 투자자는 투자를 해야할까요?

 - 이부분은 주관적인 요소가 많이 개입됩니다.

통상적으로 보면 재개발투자는 재개발이 최초 확정된 초기단계인 "구역지정이후" 에 하시면 가장 많은 시세차익을 볼 수 있을것이지만요...

투자자의 입장에서는 반드시 해당 재개발관련 조합원들의 화합이나 단합에 대해서 확인을 꼭 하셔야 합니다.

왜냐하면 의견이 달라지게될 경우, 재개발까지 엄청난(?)시간이 소요가 될 수 도 있거든요...

제 경험을 풀자면, 왕십리 재개발 당시에 병원이나 교회및 여러 조합원들의 단합이되지않아서...;;; 거의 10년정도의 시간이 소요되었던 경험이 있었습니다.....;;

그래서, 여러분께서 재개발에 투자를 하고 싶다고 하신다면, 해당 지역의 중개업소를 방문을 꼭하셔서 중개사에게 재개발의 진행정도와 속도 그리고 조합원들의 화합및 단합여부를 반드시 확인하시고 투자하시길 추천드립니다. 

그리고, 발품을 꼭 팔아서 재개발되는 지역을 방문하시고 해당 지역의 분위기를 주도면밀하게 파악하시면 좋을것 같네요...

결론 

이제까지 "부동산관련 재개발절차에 대해서 정리해드립니다. " 에 대해서 알아봤는데요.

 - 주요내용을 정리해보면 아래와 같습니다.

하나, 재개발절차는 아래와 같이 13단계로 구성됩니다.

 - 기본계획수립 / 구역지정 / 추진위원회구성 / 조합설립인가 / 시공사선정 / 사업시행인가 / 조합원 분양신청 / 관리처분계획인가 / 이주및철거 / 착공및일반분양 / 준공및입주 / 이전고시 / 청산 입니다.

둘,  재개발투자자가 위에서 알아본 재개발절차에 대해서 머릿속에 넣어두어야 하는 이유는 바로 해당 절차를 잘 알아야 투자자가 생각하는 투자자금과 함께 시기적절한 정확한 투자를 할 수 있기 때문입니다.

셋, 여러분께서 재개발에 투자를 하고 싶다고 하신다면, 해당 지역의 중개업소를 방문을 꼭하셔서 중개사에게 재개발의 진행정도와 속도 그리고 조합원들의 화합및 단합여부를 반드시 확인하시고 투자하시길 추천드립니다. 

그리고, 발품을 꼭 팔아서 재개발되는 지역을 방문하시고 해당 지역의 분위기를 주도면밀하게 파악하시면 좋을것 같네요...

오늘도 마지막까지 제 글을 끝까지 읽어주셔서 진심으로 감사드리고, 제 글이 조금이라도 여러분의 각자의 삶을 살아가시는데 도움이 되셨길 기원합니다.

앞으로도 더욱 좋은 블로그를 남기는 제가 되도록 노력하겠습니다.

​그리고, 제 글을 읽으시면 말이 됩니다.

항상 말에는 반드시 삶을 움직이는 힘이 있습니다.

제가 열심히 정성스럽게 정리한 저만의 지식과 1일 1블로그하는 제 블로그에 담긴 글들을 통해서,

여러분들의 삶과 운명을 반드시 조각하시고 움직이시길 기원합니다.

​이상입니다. 감사합니다.