블로그 목적 :
- "부동산관련 임차권등기명령을 소개합니다. " 대해서 공부및 정리후 나만의 노하우와 지식을 공유한다.
블로그 요약
하나, 임차권등기명령제도가 필요한 이유에 대해서 알아보겠습니다.
둘, 임차권등기명령에 대해서 알아보겠습니다.
블로그 상세 내용
우선, 임차권등기명령제도가 필요한 이유에 대해서 정리해볼까요?
임차권등기명령제도가 필요한이유를 설명하기전에, 임차인의 대항요건을 알아보면 다음과 같습니다.
- 주택은 "인도+전입신고(주민등록)" 가 필요하고요,
- 상가건물은 "인도 + 사업자등록신청" 이 필요합니다.
정리하자면, 임대차보호법상 대항요건이 유지되려면, "점유" + "주민등록/사업자등록"이 계속 유지되어야만 하는데요.
해당 법리 때문에, 만약 임차인이 임대기간이 끝난 후에 이사(점유)를 옮기고 싶어도 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 보증금을 받기 위해서 하는 수 없이 이사를 가지 못하게되고 곤란에 빠질수 있는데요...
이러한 폐단을 국가에서 보완하기 위해서 고안해낸 제도를 우리는 "임차권등기명령" 제도라고 부릅니다.
그럼, 임차권등기명령제도에 대해서 정리해볼까요?
다시한번, 임차권등기명령제도의 개념에 대해서 정리해보면요..
주택임대차보호법은 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다.
즉, 해당 문제점를 해결하기 위해 임차권등기명령제도는 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다.
그럼, 신청요건에 대해서 알아보겠습니다.
① 임대차가 끝난 후 ② 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제1항)
그리고, 임차인은 임대차가 종료되어야 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
- 즉, 계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우는 물론, 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
√ 기간의 약정이 없는 임대차의 해지통고는 임차인이 해지통고한 날부터 1개월이 지난 경우(민법 제635조 제2항 제1호 )
√ 기간의 약정은 있지만, 임대인이 임차인의 반대에도 임차주택에 대한 보존행위를 하여 임차인이 임차의 목적을 달성할 수 없어 해지통고를 하고 그 통고가 임대인에게 도달한 경우(민법 제625조)
√ 임차주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없게 되고, 그 잔존부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 임대인에게 도달한 경우(민법 제627조)
√ 묵시의 갱신이 이루어진 경우 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 된 날부터 3개월이 경과한 경우(주택임대차보호법 제6조의2)
√ 임대차계약을 체결한 후 임차주택이 멸실되어 잔존부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어 해지하는 경우(민법 제627조)
임차보증금을 돌려받지 못한 경우란 임차보증금의 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론, 일부라도 돌려받지 못한 경우도 포함됩니다(임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제2조 제1항 제5호)
그럼, 신청절차에 대해서 알아보겠습니다.
임차권등기명령을 신청하는 임차인은 아래의 사항을 기재한 임차권등기명령신청서를 작성하여 기명날인 또는 서명한 후 관련 첨부서류와 함께 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 접수해야 합니다(주택임대차보호법 제3조의3 제1항).
- 1. 사건의 표시
- 2. 임차인과 임대인의 성명, 주소, 임차인의 주민등록번호(임차인이나 임대인이 법인 또는 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점·사업장소재지)
-3. 대리인이 신청할 때는 그 성명과 주소
-4.임대차의 목적인 주택 또는 건물의 표시(임대차의 목적이 주택 또는 건물의 일부인 경우에는 그 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부합니다)
-5.반환받지 못한 임차보증금액 및 차임(등기하지 아니한 전세계약의 경우에는 전세금)
-6.신청의 취지와 이유
- 7.첨부서류의 표시
- 8.연월일
- 9.법원의 표시
참고로, 임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.(주택임대차보호법 제3조의3 제8항)
마지막으로, 임차권등기명령의 효과에 대해서 정리해보겠습니다.
하나, 대항력 및 우선변제권의 유지
임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에, 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항).
따라서 임차인이 임차권등기 이후에 이사를 가더라도 여전히 종전의 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권은 유지되므로 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다.
둘, 대항력 및 우선변제권의 취득
임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에, 임차권등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항).
다만, 임차권등기를 마치면, 그 등기 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권의 취득여부를 판단하기 때문에 임차권등기 이전에 임차주택에 대한 저당권 등의 담보권이 설정된 경우에는 담보권실행을 위한 경매절차에서 매각허가를 받은 매수인에게 대항하거나 그 담보권보다 우선하여 배당을 받을 수는 없게 됩니다.
셋, 소액보증금의 최우선변제권 배제
임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금의 우선변제를 받을 수 없게 됩니다(주택임대차보호법 제3조의3 제6항).
이것은 임차권등기 후의 소액임차인에 의한 최우선변제권의 행사로 임차권등기를 한 임차인이 입을지 모르는 예상하지 못한 손해를 방지하기 위한 취지입니다.
결론
이제까지 "부동산관련 임차권등기명령을 소개합니다. " 에 대해서 알아봤는데요.
- 주요내용을 정리해보면 아래와 같습니다.
하나, 임차권등기명령이 필요한이유에 대해서 정리하면 다음과 같습니다.
- 임대차보호법상 임차인의 대항요건이 유지되려면, "점유" + "주민등록/사업자등록"이 계속 유지되어야만 하는데요.
해당 법리 때문에, 만약 임차인이 임대기간이 끝난 후에 이사(점유)를 옮기고 싶어도 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 보증금을 받기 위해서 하는 수 없이 이사를 가지 못하게되고 곤란에 빠질수 있는데요...
이러한 폐단을 국가에서 보완하기 위해서 고안해낸 제도를 우리는 "임차권등기명령" 제도라고 부릅니다.
둘, 임차권등기명령은 ① 임대차가 끝난 후 ② 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제1항)
셋, 임차권등기명령의 효과에 대해서 요약하자면 다음과 같습니다.
- 대항력 및 우선변제권의 유지 / 대항력 및 우선변제권의 취득 / 소액보증금의 최우선변제권 배제
오늘도 마지막까지 제 글을 끝까지 읽어주셔서 진심으로 감사드리고, 제 글이 조금이라도 여러분의 각자의 삶을 살아가시는데 도움이 되셨길 기원합니다.
앞으로도 더욱 좋은 블로그를 남기는 제가 되도록 노력하겠습니다.
그리고, 제 글을 읽으시면 말이 됩니다.
항상 말에는 반드시 삶을 움직이는 힘이 있습니다.
제가 열심히 정성스럽게 정리한 저만의 지식과 1일 1블로그하는 제 블로그에 담긴 글들을 통해서,
여러분들의 삶과 운명을 반드시 조각하시고 움직이시길 기원합니다.
이상입니다. 감사합니다.
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