블로그 목적 :
- "부동산관련 소액보증금 최우선변제을 소개합니다. " 대해서 공부및 정리후 나만의 노하우와 지식을 공유한다.
블로그 요약
하나, 소액임차인의 우선변제권과 우선변제요건에 대해서 알아보겠습니다.
둘, 우선변제권의 효과와 우선변제권을 행사할 수 없는 소액임차인에 대해서 알아보겠습니다.
블로그 상세 내용
우선, 소액임차인의 우선변제권과 우선변제요건에 대해서 정리해볼까요?
주택임대차보호법은 인도(점유이전) + 전입신고(주민등록) 신청 + 계약서상 확정일자의 3조건을 모두 갖추게 되면 "배당요구권"의 인정과 함께 근저당권과 유사한 "우선변제권"을 인정하고 있습니다.
그런데 말입니다.
- 주택임대차보호법상으로 일정금액 이하의 "영세임차인"의 보증금에 대해서는 위에서 언급한 조건 중 대항요건인 "인도+전입신고" 만 갖추게되면, 다른 우선변제권자들보다 "최우선"으로 변제권을 인정해 주는 제도가 마련되어 있습니다.
다시한번, 소액임차인의 우선변제권에 대해서 정리해보면...
- 소액임차인은 비록 확정일자가 늦어 선순위로 변제를 받지 못하는 경우라도 임차주택에 대하여 선순위담보권자의 경매신청 등기 전에 대항력을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다(근거 : 주택임대차보호법 제3조제1항 및 제8조 제1항).
※ 소액임차인의 우선변제를 받을 수 있는 채권은 압류하지 못합니다(민사집행법 제246조 제1항 제6호).
그런데요....해당 "최우선변제"를 받기위해서는 특정요건이 필요합니다. 그것에 대해서 알아보겠습니다.
- 특정요건은 크게 4가지가 있습니다.
하나, 주택에 대한 경매신청의 등기 전까지 대항요건을 갖춰야합니다.
둘, 소액임차인의 범위에 속해야 합니다.
셋, 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되어야 합니다.
넷, 배당요구 또는 우선권행사의 신고가 있어야 합니다.
그럼, 해당 요건에 대해서 차근차근 알아보죠...
우선, 주택에 대한 경매신청의 등기 전까지 대항요건을 갖춰야하는데요..
임차인은 임차주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건인 주택의 인도와 주민등록을 갖추어야 합니다라고 주택임대차보호법에 명시되어 있습니다. (주택임대차보호법 제3조 제1항 및 제8조 제1항 후단).
그리고, 대항요건은 집행법원이 정한 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속되어야 합니다(근거는 대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결).
둘, 소액임차인의 범위에 속해야 합니다.
| 구분 | 서울특별시 | 과밀억제권역 | 광역시 | 기타지역 |
| 금액 기준(이하) | 1억5천만원 | 1억3천만원 | 7천만원 | 6천만원 |
최우선변제 받을 수 있는 임차인은 보증금이 다음의 구분에 따른 금액 이하인 임차인이어야 합니다(주택임대차보호법 제8조 제3항, 제8조의2 및 주택임대차보호법 시행령 제11조 제1항).
그리고, 우선변제를 받을 임차인은 보증금 및 지역에 대한 부분은 현실에 맞게 여러차례 개정이 되어왔고, 추후에도 변경될 수 있으니 법이개정되는 부분에 대해서 꼭 머릿속에 넣어두셔야합니다.
우선, 현재기준인 2021년 5월 11일 기준으로 보면...
- 서울특별시 : 1억5천만원
- 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시 : 1억3천만원
※ 과밀억제권역에 해당되는 지역은, 서울특별시, 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불로동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에 한함), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역 제외)입니다(수도권정비계획법 제2조제1호, 수도권정비계획법 시행령 제2조, 별표1).
- 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 7천만원
- 그 밖의 지역 : 6천만원
즉, 위에 대한 부분은 언제든지 변경될 수 있으니 꼭 유의하시면 좋을것 같습니다.
셋, 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되어야 합니다.
소액임차인이 우선변제권을 행사하기 위해서는 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우이어야 합니다(주택임대차보호법 제3조의2 제4항 및 제8조 제2항).
- 이것은 경매나 체납처분에 의하지 않고 단순히 매매, 교환 등의 법률행위에 따라 임차주택이 양도되는 경우에는 대항력의 여부만이 문제될 뿐이고, 우선변제권이 인정될 여지가 없기 때문이니 꼭 머릿속에 넣어두시길 바랍니다.
넷, 배당요구 또는 우선권행사의 신고가 있어야 합니다.
임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우에 집행법원에 배당요구를 하거나 체납처분청에 우선권행사의 신고를 해야 합니다(근거 : 대법원 2002. 1. 22. 선고 2001다70702 판결).
배당요구는 채권의 원인과 액수를 적은 서면으로 하시면 됩니다. 해당의 경우 배당요구의 자격을 증명하는 서면을 첨부해야 합니다(민사집행법 제88조제1항 및 민사집행규칙 제48조).
그럼, 우선변제권의효과와 우선변제권을 행사할 수 없는 소액임차인에 대해서 정리해볼까요?
우선변제권의 효과는 간단하게 말씀드려서,
- 사회 약자인 임차인을 위해서 나라가 우선변제권을 갖춘 임차인에게 보증금 중 일정액을 보호해주는 것을 말합니다.
소액임차인이 임차주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항력을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 가집니다(주택임대차보호법 제3조 제1항 및 제8조 제1항).
그리고, 소액임차인이 우선변제를 받을 수 있는 금액은 그 보증금 중 다음의 구분에 따른 금액 이하라고 보시면됩니다.(주택임대차보호법 시행령 제10조)
| 구분 | 서울특별시 | 과밀억제권역 | 광역시 | 기타지역 |
| 금액 기준(이하) | 5천만원 | 4천300만원 | 2천300만원 | 2천만원 |
그리고 주의깊게 보셔야할 내용은 아래와 같은데요..
- 우선, 우선변제 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한합니다(주택임대차보호법 시행령 제10조 제1항 및 제2항).
- 그리고, 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액의 합산액이 주택의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택의 가액의 2분의1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 우선변제 금액으로 봅니다(주택임대차보호법 시행령 제10조 제3항).
- 서울특별시 : 5천만원
- 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 4천300만원
- 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 2천300만원
- 그 밖의 지역 : 2천만원
※다만, 위 규정은 2021년 5월 11일 당시 존속 중인 임대차계약에 대해서도 적용하되, 2021년 5월 11일 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 우선변제 보증금액에 따릅니다(주택임대차보호법 시행령<대통령령 제31673>부칙 제2조).
마지막으로, 우선변제권을 행사할 수 없는 소액임차인에 대해서 알아볼까요?
보통 2가지로 구분할 수 있는데요.. 아래부분에 대해서는 꼭 주의를 하셔야할 것 같네요..
하나, 임차주택이 임차권등기명령의 집행에 따라 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액임차인에 해당되어도 우선변제권을 행사할 수 없습니다(주택임대차보호법 제3조의3제6항).
둘, 처음 주택임대차계약을 체결할 때에는 소액임차인에 해당되었지만, 그 후 계약을 갱신하는 과정에서 보증금이 증액되어 소액임차인에 해당하지 않는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없습니다(대구지법 2004. 3. 31. 선고 2003가단134010 판결).
결론
이제까지 "부동산관련 소액보증금 최우선변제을 소개합니다. " 에 대해서 알아봤는데요.
- 주요내용을 정리해보면 아래와 같습니다.
하나, 주택임대차보호법은 인도(점유이전) + 전입신고(주민등록) 신청 + 계약서상 확정일자의 3조건을 모두 갖추게 되면 "배당요구권"의 인정과 함께 근저당권과 유사한 "우선변제권"을 인정하고 있습니다.
그리고, 주택임대차보호법상으로 일정금액 이하의 "영세임차인"의 보증금에 대해서는 위에서 언급한 조건 중 대항요건인 "인도+전입신고" 만 갖추게되면, 다른 우선변제권자들보다 "최우선"으로 변제권을 인정해 주는 제도가 마련되어 있습니다.
둘, 소액임차인의 우선변제권에 대해서 정리해보면 아래와 같습니다.
- 소액임차인은 비록 확정일자가 늦어 선순위로 변제를 받지 못하는 경우라도 임차주택에 대하여 선순위담보권자의 경매신청 등기 전에 대항력을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다(근거 : 주택임대차보호법 제3조제1항 및 제8조 제1항).
셋, "최우선변제"를 받기위해서는 4가지 특정요건이 필요합니다.
- 주택에 대한 경매신청의 등기 전까지 대항요건을 갖춰야합니다.
- 소액임차인의 범위에 속해야 합니다.
- 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되어야 합니다.
- 배당요구 또는 우선권행사의 신고가 있어야 합니다.
넷, 우선변제권의 효과를 간단하게 정리하자면, 사회 약자인 임차인을 위해서 나라가 우선변제권을 갖춘 임차인에게 보증금 중 일정액을 보호해주는 것을 말합니다.
다섯, 우선변제권을 행사할 수 없는 소액임차인의 경우도 있으니, 유의하시면 좋을것 같습니다.
오늘도 마지막까지 제 글을 끝까지 읽어주셔서 진심으로 감사드리고, 제 글이 조금이라도 여러분의 각자의 삶을 살아가시는데 도움이 되셨길 기원합니다.
앞으로도 더욱 좋은 블로그를 남기는 제가 되도록 노력하겠습니다.
그리고, 제 글을 읽으시면 말이 됩니다.
항상 말에는 반드시 삶을 움직이는 힘이 있습니다.
제가 열심히 정성스럽게 정리한 저만의 지식과 1일 1블로그하는 제 블로그에 담긴 글들을 통해서,
여러분들의 삶과 운명을 반드시 조각하시고 움직이시길 기원합니다.
이상입니다. 감사합니다.
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