52.오늘의 배움 한마디, 부동산관련 근저당권을 정리해드립니다. (ft. 저당권과 근저당권의 차이점)

블로그 목적 :

- "부동산관련 근저당권을 정리해드립니다. " 대해서 공부및 정리후 나만의 노하우와 지식을 공유한다.

블로그 요약

하나, 부동산관련 근저당권에 대해서 간단하게 정리해보겠습니다. 

둘, 근저당권에서 채권최고액관련 반드시 알아야할 사항을 정리해 보겠습니다.

 

블로그 상세 내용

우선, 부동산관련 근저당권에 대해서 간단하게 정리해볼까요?

부동산관련 매매및 임대차계약을 할때, 등기사항전부증명서를 항상 보는데요.

등기사항전부증명서의 "을구"(소유권이외의 권리에 관한사항) 에서  가장 많이 접했던 권리 중 하나가 바로 "근저당권" 이라는 권리 였습니다.

그리고, 부동산공부를 하면서 저당권과 근저당권에 대해서 머릿속에 정리해두었는데요..

오늘의 블로그 목적은 저당권과 근저당권에 대한 부분을 정리해 보고자합니다.

우선, 저당권이란 무엇일까요?

 - 저당권(抵當權)은 담보물권의 일종이고요..

 - 채권자가 채무나 또는 제3자(물상보증인)의 채무담보로서 제공한 부동산 또는 부동산물권(지상권·전세권)을 인도받지 않고 다만 관념상으로만 지배하여 채무의 변제가 없는 때에 그 목적물로부터 우선변제를 받는 권리를 말합니다.

해당 근거는 대한민국 민법 제356조에 명시하고 있는데요. 민법을 찾아보면 아래와 같습니다. 

좀더 알아보면, 저당권은 약정담보물권으로서 금융을 얻는 수단이 되고, 투자의 매개수단이 되고 있는데요.

즉, 저당권은 목적물의 점유를 이전하지 않고, 그 설정자가 여전히 물질적인 이용을 할 수 있다는 점에서 질권과는 근본적으로 다른 성격을 가지고 있습니다.

다시말해서, 저당권은 목적물의 그 가치(교환가치)만을 객체로 하는 권리이므로 저당권은 질권과는 달리 목적물의 점유가 채권자에게로 이전되지 않고 목적물의 소유자(채무자)가 그 목적물을 자기 점유하에 그대로 직접 사용·수익하면서, 그것을 담보로 하여 융자를 받을 수 있는 길을 열어 준다는 특징을 가지고 있습니다.

정리하자면, 저당권은 저당물의 사용가치가 아니라 교환가치를 목적으로 하기 때문에 저당권은 영업자금을 획득하기 위한 수단으로서 점점 그 본령(本領)을 발휘하여 금융자본의 활약에 불가결한 제도가 되었고요.

또 저당권은 질권 설정이 불가능한 경우에도 담보제도로서 이용될 수 도 있습니다.

 - 이러한 점에서 저당권은 질권보다 우월한 지위를 갖게 되고요.

하지만, 저당권은 원칙적으로 동산에 대해서는 설정할 수 없고, 또 설정되는 경우에도 그 실행절차가 비교적 번잡하기 때문에 금융기관에 의한 대출 이외에는 잘 이용되지 않고 있는 실정입니다.

아무튼, 저당권에 대해서 간단하게 정리하자면...

 - 저당권은 돈을 빌려주는 대신 담보로 제공된 부동산에 대해 후순위 채권자보다 먼저 돈을 돌려받을 수 있는 권리라고 머릿속에 넣어두시면 됩니다.

결과적으로 집을 담보로 돈을 빌려주고 저당권을 설정하게되면, 추후에 해당 저당권을 근거로해서 경매를 신청할 수 있는 권리가 생기고요. 

이 경우에 다른 후순위 채권자들보다 먼저 돈을 돌려받을 수 있게됩니다. 

해당 권리를 우리는 "우선변제권" 이라고 하고요. 

그럼, 근저당권이란 무엇일까요?

 - 근저당권은 계속적인 거래관계로부터 장래 생기게 될 다수의 불특정 채권을 담보하기 위하여 담보물이 부담하여야 될 최고액을 정하여 두고 장래 결산기에 확정하는 채권을 그 범위 안에서 담보하는 저당권을 말하는데요.

해당 근거는 대한민국 민법 제357조에 명시하고 있습니다. 한번 알아볼까요?

 

즉, 장래의 채권의 담보이기는 하나 특정된 단일의 채권을 담보하는 것이 아니라, 증감 변동하는 일단의 불특정채권(不特定債權)을 최고한도 내에서 담보하는 점에 특색이 있다고 볼 수 있습니다.

쉽게 설명드리자면, 홍길동의 대출금은 1억원이지만, 매직은행이 채권최고액을 넉넉잡아서 1억3천만원으로 근저당권을 설정한다면, 실제 채권액이 늘거나 줄어들때 저당권을 다시 설정하거나 변경하지 않아도 됩니다.

즉, 근저당권의 채권최고액은 채권액의 최고 한도이고, 실제로 빌린 자금은 채권최고액보다 작을 수 있습니다.

그리고, 채무자가 이자를 제대로 못갚을 경우도 감안을 해서 근저당권의 채권최고액을 잡기도 합니다.

그래서, 거의 대부분의 채권자는 "저당권"이 아닌 "근저당권"을 설정하는 이유입니다.

추가적으로, 근저당권은 2가지로 구분되는데요...

한가지는 포괄 근저당권이고요, 다른하나는 한정 근저당권입니다. 

 - 포괄근저당권은 채권을 특정하지 않고 장래에 생길 모든 채권을 담보하는 근저당권이고요, 한정근저당권은 채권을 특정한 근저당권을 말합니다. 이부분도 꼭 머릿속에 넣어두시면 좋을것 같네요.

그럼, 근저당권에서 채권최고액관련 반드시 알아야할 사항을 정리해보겠습니다.

부동산관련 매매및 임대차계약을 할때, 등기사항전부증명서를 보시면 채권최고액을 볼 수 있습니다.

 - 즉, 아래 등기사항전부증명서의 "을 구" 를 보면, 매직은행이 2021년에 홍길동의 아파트에 채권최고액 1억3천만원의 근저당을 설정했음을 확인할 수 있습니다.

[ 을 구 ] (소유권 이외의 권리에 관한 사항)

순위번호	등기목적	접수	등기원인	권리자 및 기타사항
1	근저당권설정	2021년 11월 1일 제1030호	2021년 10월 30일 설정계약	채권최고액 금 1억3천만원 채무자 홍길동 서울특별시 OO구 OO동 아파트 OOO-O 근저당권자 주식회사매직은행 OOO-OOO 서울특별시 OO구 OO동 (OO지점)

이전에 알아본것과 같이 근저당권은 채권최고액을 정해놓고, 해당 한도 내에서 얼마든지 실제 채권액을 늘리거나 줄일 수 있다고 말씀드렸는데요. 

 - 추가적으로 머릿속에 넣어두셔야할 점은, 해당 권리의 순위는 증액/감액 시점이 아니고, 등기상에 근저당권에 설정된 시점으로 결정된다는 사실입니다.

그리고, 부동산에 대해서 권리분석을 할때, 임대차 계약 당시의 실채권액을 기준으로 근저당권을 분석해서는 절대로 안됩니다.

 - 즉, 실채권액이 아닌, 등기부에 등록된 채권최고액을 근거로 분석을 해야 된다는 말이죠.

예를들어, 임대차계약 당시의 근저당권의 실제 채권액이 3천만원이라고 하더라도, 이 후 집주인이 추가 대출을 받아서 대출금이 1억3천만원까지 불어났다고 한다면, 해당 대출금은 지금 계약하고 있는 임대차계약보다 선순위가 됩니다.

즉, 만약 경매로 넘어갈경우 임대차계약관련 보증금이 위태로울 수 있습니다.

그러면, 우리는 어떻게 대처해야 할까요?

만약 근저당권의 실제 채권액이 3천만원이라고 한다면, 실채권액(3천만원)이 채권최고액(1억3천만원)보다 크게 작기때문에, 임대차계약을 할 경우 근저당권의 채권최고액을 낮추어 다시 등기를 해달라고 집주인에게 당당하게 요구하시면 됩니다.

 - 즉, 감액등기 요청을 하시면됩니다.

결론 

이제까지 "부동산관련 근저당권을 정리해드립니다." 에 대해서 알아봤는데요.

 - 주요내용을 정리해보면 아래와 같습니다.

하나, 저당권은 돈을 빌려주는 대신 담보로 제공된 부동산에 대해 후순위 채권자보다 먼저 돈을 돌려받을 수 있는 권리라고 머릿속에 넣어두시면 됩니다.

둘, 근저당권은 계속적인 거래관계로부터 장래 생기게 될 다수의 불특정 채권을 담보하기 위하여 담보물이 부담하여야 될 최고액을 정하여 두고 장래 결산기에 확정하는 채권을 그 범위 안에서 담보하는 저당권을 말합니다.

셋, 부동산에 대해서 권리분석을 할때, 임대차 계약 당시의 실채권액을 기준으로 근저당권을 분석해서는 절대로 안됩니다.

   - 즉, 실채권액이 아닌, 등기부에 등록된 채권최고액을 근거로 분석을 해야합니다.

오늘도 마지막까지 제 글을 끝까지 읽어주셔서 진심으로 감사드리고, 제 글이 조금이라도 여러분의 각자의 삶을 살아가시는데 도움이 되셨길 기원합니다.

앞으로도 더욱 좋은 블로그를 남기는 제가 되도록 노력하겠습니다.

​그리고, 제 글을 읽으시면 말이 됩니다.

항상 말에는 반드시 삶을 움직이는 힘이 있습니다.

제가 열심히 정성스럽게 정리한 저만의 지식과 1일 1블로그하는 제 블로그에 담긴 글들을 통해서,

여러분들의 삶과 운명을 반드시 조각하시고 움직이시길 기원합니다.

 

​이상입니다. 감사합니다.